비즈니스를 하기 위해 점포를 빌리러 나서기 전에 최소한 상가 임대차에 관한 관련 규정과상식 정도는 알고 일을 시작하는 것이 좋다. 우리가 가게를 임차하면 '임차인(Tenant)가 되고, 매달 고정적인 임대수입을 목적으로 상가나 Strip Shop(길거리에 늘어선 가게)을 구입하게 되면 그날부터 건물주(Landlord)가 되는데, 이 둘 중 어느 하나의 입장이 되더라도 기본적인 상식이 필요하다.
가게에 세든 사람은 내가 매달 내어야 할 렌트(월임대료)를 못내게 되면 그 뒤로 어떤 일이 벌어지는 지 관계법령의 규정을 알아야 하며, 주인과 내가 각각 지게 될 책임과 의무를 구체적으로 알고 있어야 자기 사업을 하는 데 도움이 된다. 한편, 건물주인은 미납된 월세를 어떻게 제 때에 내도록 하며, 계속 렌트납부가 미납되는 상황이 생기면 어떤 조치를 합법적으로 할 수 있는 지를 알아야 건물관리가 용이하다.
주거용 세입자 보호법과는 다른 규정들
임대용 아파트나 단독주택에 사는 세입자들을 보호하기 위해 - 일부 비난을 받는 조항들도 있지만 - 제정된 주택세입자 보호법 (Tenant Protection Act) 은 정부의 강제적 규정을 많이 삽입하여 개별적인 임대차계약에 우선하여 적용하도록 하는 조항들이 많이 있는 것이 특징이다. 즉, 사회제도적 안전장치의 일환으로서 저소득층 주민들의 '안정적인 주거생활'을 위한 정책적인 요소가 가미된 규정들이라 할 수 있다. 만일 집주인과 세입자 간에 분쟁이 생기면, 우리말로 '온타리오 주택 임대차관계 중재원'으로 해석될 수 있는 'Ontario Rental Housing Tribunal' 이 개입하여 어떤 형태로든 결론을 내려준다.
하지만, 상업용 임대차 계약에 관련된 규정들에는 이처럼 정부의 강제적 개입을 통한 세입자 보호장치가 들어있지 않고, 오히려 원활한 경제활동에 지장을 주지 않으면서 시장원리에 입각하여 문제들을 합리성을 바탕으로 한 당사자 상호간에 합의에 따라 효율적으로 풀어나가도록 하는 데 그 초점을 맞추고 있다.
상업용 임대차 계약과 관련한 분쟁이 발생하면 공공성을 지닌 중재원이 따로 없으므로 가능한 한 빨리 변호사와 대응책을 상의하는 것이 좋다. 상업용 임대차관련 근거법률은 온타리오주 정부가 1990년에 최종개정한 '상업임대차법'(Commercial Tenancies Act) 인데, 이 법에 건물주와 점포세입자의 권리와 의무 등을 각각 상세하게 규정해두고 있는데, 그 주요내용은 다음과 같다.
- 건물주인의 권리와 의무: 건물주는 임대차계약상의 어떠한 위반사항에 대해서도 반드시 서면으로 세입자에게 전달하여야 하며, 그러한 내용을 바로잡을 수 있는 기한을 주어야 한다. 건물주는 임대차계약서에 명시된 세입자의 의무사항(월세와 공과금,관리비 분담금, 유지관리 등 )이 지켜지지 않으면 계약을 해지할 권리를 갖는다. 건물주는 가게세입자가 중간에 비즈니스를 그만 두거나 영업부진으로 렌트를 내지 못하는 상황이 생기면 잔여계약일까지의 임대수입에 차질이 생기는 데 대하여 법적 조치를 취할 권리를 갖는다. 통상 손해금액의 규모에 따라 소액재판소(Small Claims Court : $10,000불 미만의 손해청구소송일 경우)나 온타리오주 내의 민사소송에 관한 1심법원인 온타리오주 고등법원 ( the Superior Court of Justice)에 소송을 청구하게 된다.
- 세입자의 권리와 의무: 세입자는 임대차계약상에 합의한 월 임대료와 기타 약정된 금액을 기일 내에 반드시 지급해야 한다. 아울러, 계약에 명시된 세입자 책임사항을 잘 이행할 의무가 있다. 만일 임대차계약서 상에 명시된 건물주인의 책임사항이 이행이 안되고 있다고 하더라도 임대료 등의 지급을 미루면 안 된다. 그러므로, 계속적인 영업을 위해서는 이러한 건물주의 이행에 대한 촉구는 월 임대료 지급과는 별개의 건으로 처리해야 함에 유의해야 한다. 세입자도 건물주에게 금전적 혹은 재산상의 손해에 대한 보상을 법적으로 요구할 권리를 갖는데, 금액의 규모에 따라 소액재판소나 온타리오주 고등법원에 소송을 청구할 수 있다.
주택임대차의 경우, 당사자간에 합의한 주택임대차계약서의 내용이 온타리오 주정부가 제정한 '세입자 보호법'과 서로 상충할 때에 '세입자보호법'이 우선 적용된다. 즉, 상충되는 부분에 대해서는 집주인과 세입자간에 맺은 내용이 무효가 된다. 하지만, 상가의 경우에는 상가주인과 세입자 간에 맺은 임대차계약서와 '상업임대차법'의 내용이 서로 다르면 당사간의 계약이 우선 적용되므로 이런 차이점에 유의해야 한다.
통상 상업임대차계약서에는 건물주인과 세입자의 의무와 책임사항, 계약의 기간, 임대료 조건, 건물의 유지관리, 재산세 및 기타 관리비 분담조건, 개선투자 등에 관한 사항들을 담고 있으므로, 아무리 급해도 계약서 내용을 차근히 살펴보고 이해가 안 되는 부분은 반드시 확인한 후에 싸인해야 한다. 정부의 제도적인 보호가 주거용 임대차 때와는 달리 특별히 없기 때문이다.
가게를 얻어서 시작한 사업이 뜻대로 안되어 중간에 상가임대차계약을 해지하고자 할 때에는 주인의 동의를 구하면 제3자에게 서브렛(Sublet : 원계약의 일부 기간이나 일부공간만을 대상 ) 이나 임대차계약의 양도(assignment : 원계약서 전체의 권리,의무가 대상)가 가능하다. 물론 당초 계약시에 이러한 경우를 미리 적어두어야 한다. 이론적으로는 모든 상업용 임대차계약은 사업자산의 하나로서 제3자에게 양도할 수 있다. 즉 사업상 어려움에 처하면 중간에 다른 사람에게 임차한 점포를 넘겨주고 빠져나올 수 있다는 뜻이다.
하지만, 현실적으로는 대부분의 상업임대차계약서에 건물주가 서면상의 동의를 해주지 않으면 어떤 제3자에게도 서브렛이나 양도를 못하도록 약정해 두기 때문에 주인의 동의 없이는 다른 사람에게 서브렛이나 양도하는 게 불가능해진다. 물론 이 과정에서 발생하는 건물주의 변호사비용(계약관련)이나 신용조사비용 등은 원래의 임차인이 부담해야 하며, 양도나 서브렛 이후에도 원래의 계약 잔여기간 동안에는 원래의 임차인이 계속 법적인 책임을 새 임차인과 함께 져야 한다. 예를 들어, 월 임대료 미납이 발생하면 그 곳에서 장사를 그만 두고 나온 이후에도 원계약자로서 계약만료 때까지 연대책임을 지게 된다.
주택임대차의 경우, 당사자간에 합의한 주택임대차계약서의 내용이 온타리오 주정부가 제정한 '세입자 보호법'과 서로 상충할 때에 '세입자보호법'이 우선 적용된다. 즉, 상충되는 부분에 대해서는 집주인과 세입자간에 맺은 내용이 무효가 된다. 하지만, 상가의 경우에는 상가주인과 세입자 간에 맺은 임대차계약서와 '상업임대차법'의 내용이 서로 다르면 당사간의 계약이 우선 적용되므로 이런 차이점에 유의해야 한다.
통상 상업임대차계약서에는 건물주인과 세입자의 의무와 책임사항, 계약의 기간, 임대료 조건, 건물의 유지관리, 재산세 및 기타 관리비 분담조건, 개선투자 등에 관한 사항들을 담고 있으므로, 아무리 급해도 계약서 내용을 차근히 살펴보고 이해가 안 되는 부분은 반드시 확인한 후에 싸인해야 한다. 정부의 제도적인 보호가 주거용 임대차 때와는 달리 특별히 없기 때문이다.
가게를 얻어서 시작한 사업이 뜻대로 안되어 중간에 상가임대차계약을 해지하고자 할 때에는 주인의 동의를 구하면 제3자에게 서브렛(Sublet : 원계약의 일부 기간이나 일부공간만을 대상 ) 이나 임대차계약의 양도(assignment : 원계약서 전체의 권리,의무가 대상)가 가능하다. 물론 당초 계약시에 이러한 경우를 미리 적어두어야 한다. 이론적으로는 모든 상업용 임대차계약은 사업자산의 하나로서 제3자에게 양도할 수 있다. 즉 사업상 어려움에 처하면 중간에 다른 사람에게 임차한 점포를 넘겨주고 빠져나올 수 있다는 뜻이다.
하지만, 현실적으로는 대부분의 상업임대차계약서에 건물주가 서면상의 동의를 해주지 않으면 어떤 제3자에게도 서브렛이나 양도를 못하도록 약정해 두기 때문에 주인의 동의 없이는 다른 사람에게 서브렛이나 양도하는 게 불가능해진다. 물론 이 과정에서 발생하는 건물주의 변호사비용(계약관련)이나 신용조사비용 등은 원래의 임차인이 부담해야 하며, 양도나 서브렛 이후에도 원래의 계약 잔여기간 동안에는 원래의 임차인이 계속 법적인 책임을 새 임차인과 함께 져야 한다. 예를 들어, 월 임대료 미납이 발생하면 그 곳에서 장사를 그만 두고 나온 이후에도 원계약자로서 계약만료 때까지 연대책임을 지게 된다.
상가 주인이 세입자의 가게 월세 미납을 이유로 세입자의 점포 물건을 압류 한 후, 규정에 따른 내용통지를 상가세입자에게 해 준 경우라도 물건의 처분은 헐값으로 아무렇게나 헐값으로 팔아 치울 수는 없다. 그 과정에 반드시 합리성을 지닌 감정평가절차가 따라야만 한다. 통상 2명의 서로 다른 감정사(Appraiser)의 감정을 받은 뒤에야 처분이 가능하며, 만일 세입자 물건을 처분한 뒤 밀린 월세를 공제한 후에도 남는 금액이 있으면 반드시 가게세입자에게 돌려주어야 한다.
주의해야 할 점은, 가게세입자가 다른 사람과 공동명의로 소유하고 있든지, 리스 또는 임대한 물건의 경우에는 건물주라도 차압할 수 없다. 또한, 가게의 원래 세입자가 다른 사람에게 일정 공간이나 특정기간에 대해 서블렛(sub-let)을 준 경우에는 그 서블렛 세입자(Sub-Tenant)가 원래의 세입자( the Head Tenant )에게 약정된 월 임대료를 꼬박꼬박 납부하는 한, 건물주가 그 점포공간에 대한 물건은 차압 할 수 없다. 만일 차압 중인 물건이 서브렛 세입자의 물건임을 알게 되면 지체 없이 돌려 주어야 한다.
세입자의 대응 방안: 세입자가 위에서 설명한 건물주의 두 가지 대응 방법(월세 미납 시)에 대해 이의를 제기 하려면, 민사소송에 관한 1심 법원인 온타리오주 고등법원( the Superior Court of Justice )에 제소하는 수 밖에 없다. 주거용 임대차 보호법과 같은 저비용의 해결방책이 없기 때문에 결국 변호사를 고용하여 비용을 부담하면서 개인적으로 해결하여야만 한다.
월 임대료(Rent)의 인상과 시기 등에 대해서는 임대차계약서에 명시되어 있지만, 만료일 경과 등의 이유로 현재 유효한 계약서가 없는 경우라면, 건물주는 언제든지, 어떤 액수라도 올릴 수 있다. 다만, 그러한 인상내용을 서면으로 세입자에게 '적절하게' 통지해 주어야 한다. 상업임대차법에는 건물주가 받은 보증금(Security Deposit) 이나 마지막달 월임대료(Last Month's Rent) 에 대해 이자를 지급해 주어야 한다는 규정이 없다. 하지만, 당사자간의 임대차계약서에 그러한 조건에 합의할 수는 있다.
상가임대차 계약기간이 만료되면 새 계약기간에 대해 다시 합의하거나 계약을 갱신할 수 있는데, 만일 건물주인이 응하지 않으면 기간 만료 즉시 가게를 비워주어야 한다. 그렇지 않으면 불법점유가 되며, 이 경우 매 한달 경과 때 마다 두 달치의 임대료를 주인은 부과할 수 있다. 그 외 필요한 금전적인 손해액을 청구할 수도 있으며, 동시에 온타리오주 고등법원에 '강제퇴거조치'를 위한 법원의 명령을 신청할 수도 있다. 만일, 계약기간이 만료된 이후 매월 연장하는 임시적인 임대차관계라면 양 당사자는 최소한 1달 전 사전통지를 서면으로 한 후 임대차관계를 종료할 수 있다. 단, 임대기간의 마지막 날이 종료일이 되어야 한다. 이러한 서면통지에 들어가야 할 필수사항은, 건물주 이름, 세입자 이름, 임대한 공간의 주소와 개요, 임대차종료일자, 통지서를 작성하여 보낸 날짜 등이다. 임대차계약기간 만료 전 해지에 관한 사항은 계약서 상에 당사자 간에 합의된 바에 따른다. 마지막으로, 상업용 임대차의 특성을 주거용 임대차와 비교해 보면 [별표]와 같다.
