비즈니스계획을 세우고, 상권분석을 마친 다음 점포입지를 정한 후에는 상가임대차계약을 맺게 된다.
그런데, 캐나다의 상업용 부동산 임대차관련 법률은 주거용 부동산의 임대차 관련법률과는 차이가 있다. 온타리오주의 경우를 중심으로 살펴보면, 집주인과 세입자 간에 주거용 임대차계약을 맺은 경우에 는 주거용 임대차법(The Residential Tenancies Act,2006 ; RTA)이 적용된다. 만일 주거용 임대차계약의 내용이 위 법규에서 규정한 내용과 상충되는 부분이 있다면 당사자간의 계약서 보다 법률이 우선적으로 적용되며, 집주인과 세입자 간에 분쟁이 생기더라도 건물주세입자위원회( the Landlord and Tenant Board ; LTB)에서 정한 민원서식과 절차를 따라 진행하면 해결할 수 있다.
하지만, 상업용부동산(상가,사무실,공장 등)의 임대차에 관한 사항은 상업임대차법( Commercial Tenancies Act, 1990년개정 )이 적용된다. 만일, 건물주와 상가세입자 간에 맺은 임대차계약 내용이 상업임대차법과 상충하는 부분이 있다면 당사자간에 맺은 계약이 우선적으로 적용된다. 건물주와 상가세입자 간에 분쟁이 생기면 이를 해결해주는 공공기관이 별도로 없으므로, 다툼의 규모에 따라 소액재판소(Small Claims Court : $25,000불 이하의 민사청구소송일 경우)나 온타리오주 내의 민사소송에 관한 1심법원인 온타리오주 고등법원 ( the Superior Court of Justice)에 소송을 청구하여 해결할 수 밖에 없다. 그러므로, 상가임대차계약을 할 때는 자신이 문서에 서명한 이후에는 더 이상 보호받거나 기댈 언덕이 없으므로, 계약서에 적혀 있는 건물주인과 세입자의 의무와 책임사항, 계약의 기간, 임대료 조건, 건물의 유지관리, 재산세 및 기타 관리비 분담조건, 개선투자 등에 관한 사항들을 차근히 살펴보고 이해가 안 되는 부분은 반드시 확인한 후에 서명해야 한다.
그러면, 상업용 부동산의 임대차계약을 맺을 때 유의해야 할 사항에 대해 알아보자. 상가임대차계약은 내가 하고자 하는 사업의 성공과 실패여부에 상관없이 계약조건에 적힌 임차료(Rent)를 리스(Lease)기간 동안 납부해야 할 의무를 지게 된다. 그러므로, 장기간의 리스 보다는 자신에게 적합한 리스기간을 정한 후 연장옵션을 가질 수 있도록 하는 것이 장기계약에 따른 위험을 줄이는 방법이 된다. 하지만, 경우에 따라서는 장기간의 리스확보 자체가 자신의 비즈니스 가치를 높이는 경우도 있다. 사업체를 타인에게 매각할 경우를 대비하여 상가임대차계약을 다른사람에게 양도할 수 있도록(Assignment of Lease) 명시해두는것이 좋다.
만일 건물주가 보증을 요구할 경우에 대비하여 그에 대응할 방법을 미리 자문변호사와 상의해두는 것이 좋다. 법인을 설립하여 계약할지, 아니면 부부 중 어느 한쪽의 이름으로만 계약할지, 그리고, 이 경우 보유재산을 누구의 명의로 해두는 게 유리할지도 상의해둔다. 임대차계약서에는 허용업종을 명시하는데, 가급적 허용업종의 폭을 넓게 잡아두는 것이 유리하다. 상가관리비(C.A.M ; Common Area Maintenance)와 재산세(Tax), 그리고 건물보험료(Insurance)는 인상폭을 제한해 두는 것이 좋으며, 그 증가내역을 확인(Auditing)할 수 있는 권리를 계약서에 명시해두면 부당하게 비용이 증가하는 것을 방지 할 수 있다.
비즈니스를 운영하다가 매각할 경우, 점포의 임대차권리를 함께 비즈니스 구입자에게 양도할 수 있어야 자신의 사업체 가치를 그대로 인정받을 수 있다. 그러므로, 임대차계약서에 건물주의 임차권양도 허용 조항을 담는 것이 중요하다.
소매점포를 구할 때 Anchor Tenent(월마트와 같은 대규모 소매업체나 상표의 인지도가 높은 소매업체들)들이 끌어들이는 고객흡인력을 보고 자신의 점포위치를 정하는 경우가 많은데, 가끔 이들이 빠져나가 상가의 전체분위기가 썰렁해지고 매상이 떨어지는 경우가 발생하기도 한다. 그러므로, 임대차계약서에Anchor Tenent 가 빠져나갈 경우에 자신도 그러한 위험에서 벗어날 수 있는 탈출구를 마련하는 게 좋다. 그 외에도 주차장 여건의 악화 등도 협상대상이 될 수 있다. 중간에 사업여건의 변화로 인해서 임대차기간 중이라도 Penalty(위약금)을 물고 해지할 수 있는 조항을 마련할 수 있다면 그러한 조항을 두는 게 유리하다. 그 외에 임대차계약과 관련하여 보증(Guaranty)을 요구하는 경우에는 금액을 제한하든지, 기간을 제한하는 방법 등을 통해 리스크를 최소화할 필요가 있다.
상가건물을 중간에 허물고 다시 짓는 경우를 고려하여 상가임대차계약서에는 Demolition 조항이 흔히 있는데, 점포를 구하는 사업자가 가장 싫어하는 불안요소 중 하나가 된다. 하지만, 점포의 위치나 유동인구가 많은 상가의 경우 대부분 이런 조항은 표준 임대차계약서에 들어있다. 왜냐하면, 잠재적인 매각의 경우나 상가재개발 혹은 대규모 리노베이션 등의 상황을 고려하여 건물주에게 걸림돌이 될 요소들을 제거하기 위함이다. 예를 들어, 상가건물을 구입하는 입장에서 기존의 세입자들의 임대차계약서를 검토하는 과정에서 Demolition 조항이 없다면 상가건물을 매입한 후 건물이나 부지를 활용하여 자신의 이익을 극대화할 수 있는 계획을 실행에 옮기는 데 장애물이 된다. 이 경우 당연히 거래금액에도 영향을 주므로 당장에 매각계획은 없지만 늘 건물주는 자신이 소유하고 있는 상가건물의 가치를 최상의 상태로 유지하는 것이 주된 목표가 된다. 점포를 구할 때에는 이러한 입장들을 고려하여 자신의 사업리스크를 평가하고 의사결정을 내려야만 한다. 대개 힘의 균형이 아닌 상가건물주가 일방적 주도권을 쥐고 있는 경우가 많으므로 Demolition 조항을 제거하기란 쉽지가 않다. 하지만, 절충방안으로서 일정기간 동안에는 Demolition 은 없을 것이라는 제한적인 보장조항을 둘 수도 있다.
상업용 계약은 주차장의 확보나 간판의 위치와 크기, 그리고 렌트비용과 점포의 위치 등 비즈니스에 영향을 주는 많은 부분이 모두 협상가능한 요소들이다. 이 경우, 자신이 하고자 하는 사업이 얼마나 상가의 활성화에 도움이 되며, 안정적인 이익을 확보할 수 있는지에 대해 건물주가 잘 인식하고 있다면 보다 매력있는 세입자로 보이게 된다. 렌트수입을 안정적으로 장기보장 가능한 세입자에게는 늘 특별한 대우가 따를 수 있는 게 상업용 임대차계약 협상이다. 그러므로, 협상에 임하기 전에 어떤 준비가 필요한지가 분명해진다. 경험이 일천해 보이거나, 사업전망이 그리 밝아보이지 않거나, 비즈니스 모델이 약해보이는 경우, 건물주는 의심스런 눈으로 세입자를 바라보게 되므로 협상에서 자신이 원하는 최상의 것을 얻어내기가 쉽지 않다. 그러므로, 상가임대차 협상의 출발점은 건물주의 입장에서 자신의 비즈니스 계획을 객관적으로 바라보고 평가해 보는 일이다.
