주택관련 비용과 세금(Tax) 총정리

1. 구입단계의 비용과 세금

일반적으로 주택을 구입할 때는 주택구입가격의 약 1.5-2% 가량의 부대비용을 추가 예산으로 준비해야 한다. 구체적으로 그 내용을 살펴보면 다음과 같다.

1.1. 소유권 등기이전세 (Land Transfer Tax: LTT)

    주택구입가격               취득세액 ( $ )
-----------------      ---------------------
$55,000 이하            구입가격 x 0.5%
$55,000-$250,000       구입가격 x 1% - $275
$250,001-$400,000      구입가격 x 1.5% - $1525
$400,001 이상           구입가격 x 2% - $3525

(예) 온타리오주의 경우, $300,000 의 주택을 구입하면, ($300,000 x 1.5%) - $1,525 = 2,975불이 된다.

20만불 => 1725불     40만불 => 4475불
25만불 => 2225불     50만불 => 6475불
30만불 => 2975불     60만불 => 8475불
35만불 => 3725불     100만불 => 16475불

1.2. 변호사 비용 ( Lawyer's Fee ) 및 등기관련 비용

변호사 비용은 순수한 변호사 수수료 외에 업무처리 부대비용과 Mortgage 설정등기 및 기타 등록비용이 포함되어 약 1100-1600불 정도의 예산이 소요된다.

1.3 소유권 등기보험 ( Title Insurance )

변호사가 과거의 소유권관련 기록들과 서류를 조사하여 하자가 없는지 여부를 검토하지만, 요즈음은 타인의 재산에 대해 소유권을 주장하거나 사기성 매매를 하는 경우가 발생하여 이에 대비하기 위한 새로운 형태의 보험이다. 소유권등기보험료(Title Insurance Premium)는 약 100-300불 정도가 별도로 필요한데, 변호사와 상담 후 그 필요성을 판단하면 된다. 모기지 대출이 있는 경우엔 대출조건에 대개 이 보험에 들것을 요구한다.

1.4 제세공과금 조정액 ( Property Tax and Prepaid Utilities Adjustments )

한국에서의 아파트 관리비 일자계산과 같이 이곳에서도 변호사 사무실에서 잔금일에 새 주인이 부담할 금액과 전 주인이 부담할 금액을 날자로 계산하여 정산하는 항목들이 있는데, 그 대상은 재산세, 수도, 전기, 가스 등 각종 공과금, 콘도관리비 등이다.

1.5 홈 인스펙션 (Home Inspection ) 비용

홈 인스펙션은 조건부 오퍼의 경우엔 오퍼가 수락된 이후 즉시, 그렇지 않은 경우엔 입주 후에 실시하는데, 소요시간은 2-3시간 정도 걸리며, 비용은 주택의 규모에 따라 약 250-400불 정도이다. 보통 콘도의 경우에는 중요한 설비들이 모두 공동구역에 해당하므로 홈 인스팩션을 잘 하지 않는다.

1.6. 주택보험료 ( Home Insurance )

모기지 대출을 얻어 주택을 구입할 경우 반드시 가입해야 한다. 그렇지 않다 하더라도 캐나다에서의 주택보험은 일반화 되어 있다. 그것은 화재나 도난 뿐만 아니라 자기 집 앞에서 방문객이나 행인이 눈에 미끄러져 일어난 사고라든지 기타의 경우에 대비한 보험이기 때문이다. 주택보험의 유효일자는 반드시 잔금일 전날 밤 12시에 발효되게 하여야 한다. 법률 상 이 때부터 새로운 주인이 되기 때문이다. 보험료는 주택규모에 따라 년간 350-900불 정도이다.

1.7. 모기지 보험료 ( Mortgage Insurance )

주택구입시에 본인의 자금(Down payment)이 만일 25% 미만이라면 별도의 모기지 보험료를 부담해야 한다. 1회성 보험료로서 자기자금의 비율이 낮을수록 올라가는 누진적 요율로 되어 있는데 모기지대출 금액의 1%-3.25%정도이다.

1.8. 이사비용 ( Moving Expenses )

이사의 내용과 방법에 따라 약 500-1600불의 비용이 소요된다.

1.9. 부동산 중개인 수수료

캐나다에서는 주택을 구입할 때 구입자가 부동산 중개인에게 주는 수수료는 없다. ( 다만, 계약에 의해 이를 주기로 약정한 경우에는 예외일 수도 있다.) 이 점은 사는 측과 과 파는 측이 각각 따로 중개수수료를 부담하는 한국의 경우와는 다른 관행이다. 집을 파는 사람이 Listing Agent ( Seller's Agent ; 매각인을 위해 일하는 중개인)에게 중개수수료를 지급하기로 계약을 맺고, 그 리스팅 중개인이 매매성사 후 Buyer Agent (구입자측 중개인)에게 그 중 일정부분을 나누어 주는 방식이다.

1.10. GST ( Goods and Sercies Tax )

한국의 부가세에 해당하는 세금으로서, 대부분의 상품과 용역 ( 야채, 과일, 육류 등 기본 식품류와 수출용 상품과 용역 등은 제외 )에 대해 7%의 세율을 적용하고 있다.

하지만, 주택분야는 신규분양(New Homes)이나 대규모 리노베이션(Substantial Renovation)에 대해서만 적용되며, 기존주택(Resale Homes)의 거래에는 적용되지 않는다.

만일 45만불 미만의 가격으로 새분양주택(콘도포함)이나 대규모로 수리한 주택을 구입할 때에는 구입자 명의로 소유권이 이전된 날로부터 2년이내에 GST 세금을 환불(GST Rebate Program) 받을 수 있다. 다만, 대부분의 주택건설업자들이 관행상 그러한 GST 리베이트를 분양가에서 공제하여 판매가격을 책정하므로 계약시에 이 점을 확인하여야 한다. ( 이 경우에는 주택건설업자가 대신 GST리베이트를 신청함.)

2. 보유단계의 비용과 세금

2.1. 재산세(Property Tax)

재산세에는 교육청 예산으로 들어가는 교육부문의 운영비용에 충당할 세목과 지방자치단체의 예산수입 세목으로 나누어지는데, 지방자치단체에 따라 약간씩 차이가 있지만 대략 주택싯가평가액(Assessed Value)의 1% 내외의 수준으로 부과된다. 주택싯가평가액은 현재의 가치평가액(Current Value Asessment)을 말하는데, 그 주택을 시장에 팔기위해 내 놓았을 때 적정한 기간 내에 팔릴 수 있는 가격을 추정하여 얻는다. 그러므로, 재산세는 대략 싯가의 1% 내외이다.

* 토론토시의 자가주택 소유 노인들(Senior Homeowners)을 위한 혜택

해마다 재산세가 인상되는 것이 부담스러운 자기 집을 소유한 노인들(Senior Homeowners)을 위하여 토론토시에서는 전년도에 비해 인상된 재산세 증액분을 내지 않아도 되도록 지원해 주는 프로그램을 실시하고 있다.

그 대상은, 토론토에 거주하는 주민들 중에서 연령이 65세 이상이면서, 소유주택의 가치평가액 ( Assessed Value )이 398,400불 미만( 재산세고지서에 나와 있음 )이고, 부부합산 년간 소득금액이 총 25,000불 이하인 경우에 혜택을 받을 수 있다. 연간 부부합산 소득 증빙 대신, 노인복지법 (the Old Age Security Act)에 따라 최저소득보조금(Guaranteed Income Supplement ; GIS)을 받고 있거나 미망인이 배우자수당( the Spouse's Allowance ; SPA)을 받고 있어도 그 대상이 된다. 다만, 신청일 현재 그 집을 최소한 1년 이상 소유하고 또 실제로 거주한 경우에 한한다. 부부 공동명의로 된 주택은 부부 중에서 최소한 한 명이라도 이러한 요건에 해당되면 혜택을 받을 수 있다.

이러한 혜택은 장애를 안고 있는 토론토 주민들에게도 가능하다. 토론토에 거주하는 주민들 중에서 소유주택의 가치평가액( Assessed Value )이 398,400불 미만이고, 부부합산 년간 소득금액이 총 25,000불 이하이면서, 현재 장애인 혜택을 받고 있다면 역시 그 대상이 된다. 거주요건은 위와 동일하다. ( 대상 장애인혜택 프로그램 : Ontario Disability Support Program (ODSP), Canada Pension Plan, Workplace Safety Insurance Board (WSIB), Employment Insurance Sickness Benefit, Motor Vehicle Accident Insurance, Private Disability Insurance Plan, Employer Disability Insurance Plan, Disability programs provided by Professional Associations.)

주의해야 할 점은, 자격요건이 되는 주민이 해마다 (대개 8월말까지)신청하여야 혜택을 받을 수 있으며, 재산세액 전체의 취소가 아닌 증액분에 대한 취소(Property Tax Increase Cancellation Program)만 가능하다. 전화문의는 416-338-4829로 하며, 신청은 토론토시 재무과로 하면 된다.(City of Toronto, Finance Department, North York Civic Centre, Property Tax Assistance Program, 5100 Yonge St., Toronto, ON M2N 5V7) 다른 지역의 거주자도 해당 지방자치단체로 문의하여 혹시 혜택이 가능한 프로그램이 있는지 알아보는 게 좋다.

2.2. 주택 수선유지비용

주택을 제대로 잘 유지관리하려면 수리할 곳과 교체할 곳은 제 때에 맞추어 해야만 집의 가치가 유지된다. 대략 주요 건축요소별 평균수명은 다음과 같다.

창문(Windows) : 20-25년
문짝(Doors) : 15-20년
지붕(Roofs) : 15-20년
외부측벽 (siding) : 25-35년
배관구조물 (Plumbing Fixture) : 20-25년
수도꼭지(Plumbing Faucets) : 10-15년
냉난방 Gas 퍼니스( Furnaces - Gas)
환풍기(Vantilation Fans) : 15-20년
부엌수납장과 조리대( Vanities and Countertops) : 20-25년
카펫트 (Carpeting) : 10-15?
비닐 바닥재 (Vinyl Flooring) : 12-20년
세라믹타일(Ceramic Tile) : 20-25년
데운물 저장탱크 (Hot Water Tank) : 10년
처마 물받이 ( Eavestrough/Rain gutter ) : 15-20년

이 외에도 잔디관리와 같은 부분이 있는데, 대략 매년 주택가격의 1%정도를 주택관리 및 수선유지 비용으로 예산을 잡아두면 적당할 것 같다.

3. 매각단계의 비용과 세금

3.1. 부동산 중개인 수수료

집을 파는 사람이 Listing Agent ( Seller's Agent ; 매각인을 위해 일하는 중개인)에게 지급하는 수수료는 약 5% 내외이지만, 주택을 매각하면서 이사갈 다른 집도 구입해야 할 경우에는 수수료 약정에 융통성이 있다. 리스팅 중개인은 매매성사 후 Buyer Agent (구입자측 중개인)에게 그 중 일정부분을 나누어 주므로, 실제로 리스팅 중개인의 몫은 이를 제외한 나머지가 된다.