매매차익에 대한 영세율 적용
허진구의 '캐나다식 부동산투자해법' 시리즈를 통하여, 캐나다에서 재산을 형성하는 가장 첫번째 우선순위가 바로 자기가 사는 집 ( 1가구 1주택 )을 이용한 것이라고 설명 드린 바 있습니다. 캐나다의 소득세율은 어떤 종류의 소득을 얻었는지에 따라 그 소득액의 몇 %를 소득세과세대상으로 산입하는지를 결정하게 되는데, 이것을 'Inclusion Rate'라고 부릅니다. 이러한 기준에 따르면, 당해년도 중에 이익을 실현한 주식 거래차익이나 부동산 매매차익은 자본이득(Capital Gains)으로 간주되어 그 소득의 50%만을 '소득신고대상액에 산입'하게 됩니다. 즉, Inclusion Rate = 50% 가 된다는 뜻입니다.
한편, 은행의 이자의 예금이나 채권등에서 발생한 소득은 전체금액을 그대로 과세대상 소득으로 신고하게 됩니다. 즉, Inclusion Rate = 100% 이 됩니다. 최근 몇 년간 지속된 주택시장의 활황기만을 두고 년간 약 9-12%정도의 가격상승을 늘 기대하는 것은 올바른 장기 부동산 투자방법이 아닙니다. 하지만, 약 1.8-2%내외의 장기적인 연간 물가상승률을 감안한다면 자기가 사는 주택의 7-10년간의 장기적인 가격상승률은 그 보다 약간 높은 3-4% 정도로 기대해 볼 수 있을 것으로 보입니다. 물론 지역에 따라, 그리고 주택의 형태에 따라 약간의 차이를 보일 것입니다.
하지만, 우리들의 '재산가치'을 키워나간다는 이재의 관점에서 주목해야 할 점은, 대부분의 은행예금 이자소득은 매년 신고하며 그 해에 대한 세금을 납부하게 되고, 자기 집에 대한 가격상승분에 대해서는 팔 때에도 전혀 세금이 없이 복리로 성장해 간다는 점입니다. 실제 수치로 그 차이를 계산해 본다면 큰 자산증가속도의 차이를 알 수가 있습니다. 이것이 바로 캐나다의 중산층이 '자기가 사는 집' ( 1가구 1주택 )을 이재의 가장 중요한 수단으로 간주하게 되는 이유입니다. 캐나다 세제의 어느 조항을 살펴보아도 이보다 더 확실하고 안전한 '재산형성 인센티브제도'는 찾기 어렵습니다.
자본이득(Capital Gains)에 대한 '과세대상소득액 산입율' ( Inclusion Rate )은 당초 1972년도에 시행되었는데, 그 당시 'Inclusion Rate'는 지금과 같은 50%(1/2) 였습니다. 이 산입율은 1988년도 연방정부가 재정적 어려움에 직면하면서 약66.66%(2/3)로 올랐고 1990년에는 75%(3/4)로 수정되었습니다. 하지만, 미국의 조세제도와의 격차가 너무 큰 것에 불만을 가진 관련업계( 특히 증권업계 )의 강한 세법개정로비와 함께, 호전된 연방재정상황에 힘입어 2000년 2월에 약66.66%(2/3)로 낮추었으며, 2000년 10월에 지금과 같은 50%(1/2)로 다시 정착하게 되었습니다. 그러므로, 이 기간 중에 매입과 매각이 이루어진 경우나, 자기가 살던 집을 렌트로 주게 된 경우, 그리고 렌트로 주던 집을 자기가 들어가서 살게 된 경우의 세법 상 적용은 전문가의 도움을 받아야 합니다.
어떤 형태의 집에 투자하는 것이 좋을까?
새로 캐나다로 이주해 오시는 분들은 공통적으로 “어떤 형태의 집을 구입하는 것이 좋을까요?”하고 물어오십니다. 막연하게 어떤 집을 사서 살다가 판 분들의 이야기를 귀동냥하여 생애 중 가장 큰 투자의 하나인 자기가 살 집을 결정하시는 것은 무척 위험합니다. 결론을 먼저 말씀드리자면, 단독주택을 사시는 것이 제일 안전한 투자이며 가장 큰 장기투자수익을 기대할 수 있습니다. 간혹 콘도(Condominiums)를 샀다가 팔았는데 시세차익을 거두었다는 분들도 있을 것입니다. 하지만, 콘도의 경우엔 여러가지 입지적 요건을 감안한 매입이 적기에 이루어진다면 여전히 가능성은 있습니다만, 이재의 측면에서 보면 그 실현가능성이 단독주택에 비하여 상대적으로 적을 것입니다. 하지만, 콘도 구입자들은 이재의 측면보다는 그러한 독특한 주거형태를 선택할 수 밖에 없는 라이프스타일(편리성, 안전성, 시간사용의 효율성 등)을 추구하는 분들에게는 불가피한 선택이라고 생각됩니다.
단독주택이 왜 이재의 목적 상 가장 유리한 형태의 주거형태가 되는지에 대하여 구체적으로 살펴보겠습니다. 첫째, 단독주택은 전체 집값 중에서 땅값의 비중이 가장 큰 주택형태입니다. 반대로 콘도의 경우엔 자기지분으로 등기하는 땅값의 비중이 단독주택에 비하여 상대적으로 적고, 건물의 가치가 콘도가격의 가장 큰 부분을 차지합니다. 하지만, 건물분 가치는 구입한 날부터 곧 바로 감가상각(가치의 하락현상)이 발생하며 토지부분은 감가상각이 전혀 되지 않고 오히려 세월이 가면 갈수록 그 희소성으로 인하여 값이 올라가는 현상을 보입니다. 반단독(Semi-detached)이나 타운하우스는 그 양 극단의 중간위치에 있는 주택형태이므로 이재상의 의미와 차이점을 이해할 수 있을 것입니다. 이러한 토지가격의 장기적 상승현상 이 외에도, 권리행사의 제약요건에 따른 값어치를 따져보아야 합니다. 단독주택은 소유자 한사람이 노후화된 건물의 증,개축, 용도변경신청 등을 단독으로 결정할 수 있지만, 반단독(Semi-detached)은 옆집과 두명이 합의를 보지않으면 실행이 어렵습니다. 더구나 타운하우스나 콘도미니엄은 공유부분에 대한 권리의 공유시스템이 기본전제가 되므로, 재개발, 증개축 등에 대한 다수 소유주간의 의사통일이 쉽지않아 장기적으로 건물 노후화와 함께 그러한 권리행사의 제약요소가 가격의 상승을 억제하게 되는 요인으로 작용하게 됩니다.
둘째, 토론토시가 예측한 향후 2031년까지의 주택형태별 수급상황을 보면, 콘도미니엄은 공급초과현상을 보이지만, 단독주택은 갈수록 수요에 비해 공급이 모자라는 공급부족현상을 보인다는 점입니다. 택지의 부족이 일반화되면서 토지사용의 효율화를 위해 향후 신축되는 주거형태 중 대다수가 다층구조로 갈 것으로 보임에 따라 기존 단독주택의 희소가치는 점차 높아지며 해가 갈수록 가격상승에 더욱 탄력을 갖게 될 것으로 보입니다. 토론토시 경계에 인접한 주변지역( 리치몬드힐, 번, 마캄, 미시사가 등) 도 입지조건에 에 따라 점차 이러한 영향을 빠르게 받게될 것으로 예측됩니다.