중산층 캐나다인들의 이재수단 중 3순위로 꼽는 '일정한 고정수입을 목적으로 한 임대용 부동산에 대한 투자'와 관련하여, 우선 그 개요를 설명 드리겠습니다.
왜 임대용 부동산을 찾는가 ?
캐나다에 사는 우리교민들은 많은 분들이 자영업에 종사하고 계십니다만, 운영 상 인건비의 부담이 크므로 가족들의 노동력에 크게 의존하고 있습니다. 하지만, 노년에 접어들면서 그러한 사업운영이 점차 신체적으로 부담이 되는 경우가 많습니다. 그래서 어느 정도 목돈이 마련되고 기반이 잡혔다 싶으면 세입자(Tenant)가 아닌 건물주(Landlord)가 되길 희망하는 분들이 늘어납니다.
이런 분들은 대개 오랜 기간의 사업운영경험이 있고 손익계산의 구조를 익히 알고있으므로, 건물과 관련한 주인과 세입자 간의 수익배분구조가 어떻게 되는건지 잘 파악하고 있습니다. 건물주가 자기로부터 얼마의 월세를 받아왔으며, 그 건물의 가치는 어떻게 변해왔는지도 대충 짐작이 간다는 이야기입니다. 이런 분들은 의외로 쉽게 임대수입용 부동산투자를 결심하게 됩니다. 알고있는 내용들이라 확신이 빨리 서기 때문입니다. 하지만, 이러한 결행의 시기가 긴 사업경력에 비추어 볼 때, 때 늦은 감이 드는 경우가 허다합니다. 왜냐하면, 비슷한 처지의 친구분은 세든 가게의 주인과 적절한 시기에 협상을 하여 모기지를 가지고 가게건물을 구입한 경우가 있는데, 이미 그러한 건물의 가격이 이젠 너무 많이 올라버린 경우가 대부분입니다. 미리 투자에 대해 관심을 두었더라면…하는 아쉬움이 생깁니다. 그렇지만, 부동산시장에는 관심있는 자에겐 늘 기회가 있게 마련입니다.
부동산 임대업이 캐나다 세제 상 유리한 점
위에서 설명한 바와 같이 사업체를 운영하다가 노년을 대비하여 고정적인 월 임대수입이 나오는 부동산에 투자하고자 하는 분들은 일부에 불과합니다. 캐나다에서 '부자'로 불릴만한 계층에 있는 많은 사람들은 젊을 때부터 이러한 임대수입용 부동산에 대한 투자를 적극적으로 계획하고 실행해오고 있습니다. 그것은 자기들이 갖고있는 재산을 늘리기 위한 다른 투자대상에 비해 부동산에 투자하였을 때가 세제상으로 여러 가지 유리한 점을 제공하기 때문입니다. 기본적으로 부동산 임대업은 하나의 사업(Business)입니다. '사업으로서의 부동산임대업'은 렌트 수입에서 제 비용을 뺀 후 그 이익금에 대해 세금으로 납부하는 방식으로 운영됩니다. 수입은 렌트 시세의 등락에 따라 이루어지지만, 비용은 투자자가 계획성 있게 변화를 줄 수가 있습니다. 예를 들어, 모기지가 많으면 그 이자부분에 대해 비용으로 처리할 수 있으며 ( 적정한 모기지는 소위 '좋은 빚'이 될 수도 있습니다.), 건물을 유지보수하기 위해 투자를 하더라도 ( 장차 팔 때에 건물의 가치를 높일 수 있는 행위) 그 비용을 공제받을 수 있습니다. 그리고, 본인이 활발히 임대관리에 시간을 투자한 경우에는 당연히 자기의 인건비를 비용으로 처리하여 생활비에 보탤 수도 있습니다. 이처럼, 여느 사업체와 다름없는 운영구조를 유지하면서 적절한 Tax Planning을 통하여 이익을 극대화할 수 있으며, 이러한 결과가 Positivie Cash Flow ( 조금이라도 이익이 남는 경우)가 된다면, 세월이 지날수록 그 부동산의 가치는 올라가는 것이 일반적이므로 노후의 생활도 보장받게 됩니다. 현행 캐나다 세법은 이러한 부동산의 처분으로 자본이득이 생겨도 50%는 일단 과세대상에서 제외시켜줍니다. 그 나머지 50%를 그 해의 다른 소득과 합해서 그 해의 소득세를 결정하게 됩니다. 이것이 금융자산으로 투자하는 경우보다 장기적으로 유리한 이유가 됩니다.
임대수입용 부동산의 종류별 장단점
일반적으로 매월 일정한 고정수입을 목적으로 한 임대수입용 부동산에는 크게 주거용과 상업용이 있습니다. 주거용에는 콘도미니엄(콘도)을 비롯하여 둘 이상의 여러 가구가 세들어 사는 Duplex, Triplex, Multiplex apartments, 그리고 많은 가구수의 임대전용 대형아파트 등을 들 수 있습니다. 상업용에는 상가점포, 사무실용 건물, 창고용 건물, 공업용 건물 등이 있습니다.
이처럼, 고정적인 임대수입을 목적으로하는 부동산투자는 크게 주거용 또는 상업용으로 나누어집니다. 이 두가지의 서로 다른 부동산 영역을 비교설명하면 다음과 같습니다.
본질적으로, 주거용 부동산은 '사람'을 다루는 일이 많으며, 상업용 부동산은 '계약'을 중심으로 따집니다. 통상적인 임대기간도 주거용 부동산은 단기(1년정도)인 반면, 상업용부동산은 장기(3-5-10-20년 등)가 대부분입니다. 주거용 부동산은 세입자들이 자산관리에 관심이 없으나, 상업용 부동산은 세입자가 적극 관심을 갖고 개선투자합니다. 한편, 주거용 부동산은 사소한 문제도 주인에게 유지보수를 요구하지만, 상업용 부동산의 경우 왠만하면 세입자가 알아서 해결합니다.
투자자금규모는 주거용부동산이 비교적 제한적인 금액으로도 투자가 가능한데 비하여 상업용부동산은 많은 투자액이 필요합니다. 은행담보대출비율은 주거용부동산이60-90%까지 가능하지만, 상업용부동산은 50-65%정도에 불과합니다. 또 공실률이 높아질 경우, 상업용건물은 그 가치가 1/3-1/4로 급격히 줄어들 수도 있습니다. 그만큼 주거용에 비하여 투자의 위험도가 상대적으로 크다고 보아야 합니다. 한편, 주거용부동산은 관리비가 투자의 규모에 따라 커지나, 상업용은 큰 투자라도 관리비용이 비교적 적게 듭니다. 또한, 주거용부동산은 경기변동의 영향을 비교적 적게 받으나, 상업용은 크게 영향을 받습니다. 따라서, 흔히 '주거용부동산'을 '채권투자'에, '상업용부동산'을 '주식투자'에 비유하는 분들도 있습니다.