중산층 캐나다인들의 이재수단 중 3순위로 꼽는 '일정한 고정수입을 목적으로 한 임대용 부동산에 대한 투자'와 관련하여, 이번호에서는 주거용건물 투자요령을 설명드리겠습니다.
투자대상으로서의 주거용건물 특성과 유의사항
투자대상으로서의 주거용 건물에는 작게는 2가구의 주택임대가 가능한 듀플렉스(Duplex)에서부터 수백가구를 수용할 수 있는 대규모 임대전용 아파트를 포함합니다. 흔히 '주거용부동산'을 '채권투자'에, '상업용부동산'을 '주식투자'에 비유합니다. 주식과 채권의 상대적 특성을 이해하고 계신 분은 금방 그 의미를 짐작하실 수 있겠습니다만, 가장 큰 차이점은 경기변동에 따른 상대적인 위험(Risk)의 차이입니다. 상업용 건물의 경우, 경기상황이 좋을 때와 나쁠 때의 진폭이 너무 커서 심리적으로 급격한 가격변동폭이나 자산관리상의 리스크를 감당하기 어려운 분들은 조심하여야 합니다. 실제로 경기가 몇차례 뒤흔들고 난 이후에 살아남은 투자가들을 보면 상업용보다는 주거용빌딩에 투자한 사람이 많습니다.
한편, 주거용건물은 기본적으로 인간의 의,식,주의 한 축에 속하는 효용을 제공하므로 경기변동과는 상관없이 어쨌든 필요로 하는 상품입니다. 투자의 관점에서 보면, 약간의 가격(렌트비용)조정을 통해 공실률을 줄여나갈 수 있는 주거용건물이 현금흐름(Cash Flow)의 안정성을 높여주어 보수적인 투자자에게 권장할 만한 상품입니다. 임대수입을 목적으로 한 주거용빌딩은, 투자예산규모에 따라 멀티플렉스나 임대용아파트를 다양하게 고를 수 있는 매물이 시장에 나와 있습니다. 이 부동산상품에 대한 투자자의 이해는 비교적 쉽습니다. 가구수가 많아질수록 관리비용이 상대적으로 적어지며, 자기가 직접 관리활동에 관여할 경우 세제 상 비용처리가 상업용보다 융통성이 있습니다. 자기가 자산 및 세입자관리에 투자한 시간에 대한 보상을 다양한 방법으로 회계처리가 가능하며, 수리하고 고치는 데 능한 사람(handy man)이라면 이러한 개인적 능력을 이용하여 투자수익성을 더 높일 수 있습니다. 문제는, 세입자관리에 따르는 스트레스와 커뮤니케이션의 부담입니다. 영어로 세입자를 관리(선정,입주, 퇴거 등)한다는 것이 큰 부담이 될 수 있으며, 그들이 요구하는대로 용역회사를 써서 시설물을 수선유지하는 게 만만치 않은 일이 됩니다.
임대수입을 목적으로 하는 주거용건물의 투자요령
이러한 장단점이 공존하는 주거용 부동산에 투자하는 요령을 한마디로 이야기한다는 것은 어렵습니다. 하지만, 상업용에 비해 리스크가 상대적으로 낮다는 것은 결국 기대수익률이 좀 더 낮다는 것으로 이해해야합니다. 즉 투자의 상대적인 안정성을 확보하는 대신 약간 더 낮은 수익률과 타협해야한다는 것입니다. 투자의 세계에서는, '위험'과 '기대수익률'이 항상 상대적인 개념이기 때문입니다.그래서 보수적 성향의 투자자의 경우, 상업용보다는 주거용 빌딩을 선호하는 경우가 많습니다. 또한, 경기가 좋은 경우엔 상가건물구입에 많은 관심을 보이지만, 상가투자로 쓴 경험을 한 분들은 주거용건물에 대한 투자를 더 선호하는 편입니다. 덜 먹고 덜 잃겠다는 의미입니다.
주거용건물에 투자할 경우 가장 큰 이점은 바로 이러한 투자의 안정성이 시장에서도 인식되어 있어 모기지의 확보가 손쉽고, 부채비율도 상당수준 높일 수 있습니다. 은행의 돈을 빌려서 투자했을 때 의 전체적인 자기자본의 순이익률이 순전히 자기 돈만으로 투자했을 때의 순이익률보다 클 때, 우리는 이것을 부채의 '레버리지효과'(Leverage Effect ; '지렛대효과' )라고 부릅니다. 캐나다에서는 투자의 기본이 된 이 개념이 한국인 투자자들에겐 아직도 위험스런(?)개념으로 간주되는 경우가 많습니다. 캐나다 투자자 중 많은 수가 총 구입가격의 10%-20%정도만 자기자본으로 충당하고 나머지는 모기지에 의존하고 있습니다. 이런 자본구조( 자기자본 vs. 타인자본 비율 )를 통하여 6.5%의 수익률을 15%가 나오도록 레버리지효과를 극대화하는 경향이 있습니다. 하지만, 투자시의 부채비율은 각 개인의 투자성향, 유사시의 자금동원능력, 목표수익률, 총보유재산의 규모, 투자자의 연령 등에 따라 결정해야합니다. 필자에게 임대수입을 위한 주거용 건물의 구입을 의뢰한 분들의 경우, 30-40대 투자자는 부채비율을 높여 레버리지효과를 극대화하려는 경향이 있고 50-60대의 투자자는 가능하면 타인자본을 최소한으로 줄이려는 투자성향을 보입니다.
투자의 규모는 본인이 직접세입자를 관리할 지, 아니면 관리대행을 맡길 지에 따라 결정하는 것이 좋습니다. 관리를 직접하면 성가시긴 하지만 수익률을 높일 수 있고, 관리대행자를 선정할 경우, 그 비용은 결국 수익률을 다소 낮추게 됩니다. 그러므로, 처음부터 관리대행을 전제로 할 경우, 대행관리비용을 모두 제한 순이익이 얼마나 되는 지를 검토해야 합니다. 일반적으로 세대수가 15-20가구정도를 넘어서면 관리를 타인에게 맡겨도 될 정도의 '규모의 경제'에 도달합니다. 그러므로, 모기지를 포함한 투자예산이 일정액을 넘어서면 관리대행을 전제로 투자할 수가 있으므로, 위에서 언급한 세입자관리(입주, 퇴거관리, 미납된 렌트료의 회수, 시설의 유지보수관리, 분쟁해결 등)의 어려움과 고민을 상당히 줄일 수 있습니다. 임대용빌딩 관리대행자 선정요령은 다음에 따로 설명하겠습니다.
주거용건물의 시장동향과 투자의 기회
현재의 광역토론토지역 임대료 하락현상은 공실률의 증가와 결부되어있습니다. 그 배경에는 콘도의 신규구입자 중 30-40%가 임대수입을 노리고 매입한 것이어서 그 임대매물이 시장에서 공급과잉현상을 보이면서 일어난 것입니다. 하지만 유의할 점은, 많은 신규이민자나 저소득층이 찾는 저가 임대아파트는 여전히 공실률이 정책당국자의 목표치 이하에 머물러있다는 점입니다. 계속적인 렌트료의 하락은 상대적으로 구입과 임대 간의 선택에 영향을 주며, 모기지이자율이 약간의 상승세로 돌아서면 더 이상의 하락이 어려워지게 됩니다. 시장여건이 좋은 상황에서 좋은 매물을 구하기란 어려우므로, 최근 렌트료 하락에 영향을 받아서 임대용 아파트 매물이 조금씩 늘어나고 있는 현상이 새로운 투자의 기회가 될 수도 있습니다.