우리가 살고 있는 지역에 대해 더욱 자세히 알고 있으면 부동산을 통한 이재활동에도 많은 도움이 된다. 현재의 지역 모습과 향후의 변화된 모습을 예견할 수 있기 때문에 장기 부동산동향이나 입지 선정에 있어 올바른 의사결정을 할 수 있게 된다.
광역 토론토(GTA; Greater Toronto Area)는 크게 토론토시와 그 외곽 지역들(Regions)로 나누어지며 총인구는 약 700만명(2023년 토론토시 자료 기준)으로 추산된다. 이 중 토론토시가 약 300만명, 기타 외곽지역들이 약 400만명의 주민이 살고 있는데, 이는 북미지역(미국과 캐나다)의 모든 대도시 중에서 뉴욕, 로스엔젤레스, 시카고 다음으로 4번째로 규모가 큰 광역도시로 알려져 있다. 인구추산 기준에 따라 달라스 다음의 북미5대 광역도시권으로 일컫기도 한다. 세계 각지로부터 이민자와 난민들이 광역 토론토(GTA)로 유입되어 인구증가 속도가 더욱 빨라지고 있으며, 규모 또한 더욱 커질 것으로 전망하는 전문가들이 많다.
토론토시는 원래 Metro Toronto와 York, East York, North York, Etobicoke, Scarborough 가 각기 개별도시로 되어있던 것을 1998년에 통합 토론토시로 새출발하면서 생긴 행정구역이다. 그러니까, 과거의 인근 5개 도시들이 지금은 각각 토론토시의 구청격이 되었으며, 학교의 학년제도나 도서관 시스템, 그리고 쓰레기수거나 건축허가 등의 여러 도시행정서비스가 통합과정을 거쳤다.
아직도 아이들의 전입학을 위해 인근 학교를 찾아가 보면 지역에 따라 제각기 다른 모습을 발견하게 되는데, 이러한 현상이 통합과정에서 나온 산물이다. 어느 지역은 초등학교가 6학년까지 있고 그 인근에 7-8학년을 다닐 수 있는 중학교가 있으며, 고등학교는 9학년부터 12학년까지 다니게 되어있다. 반면, 중학교가 따로 없고 8학년을 마치면 곧바로 고등학교로 올라가 9학년부터 12학년까지 다니도록 된 지역도 있다. 심지어, 중학교에서 7-9학년을 다니고 10학년부터 고등학교에 올라가는 지역도 있다. 하지만 점차 초등학교는 1-8학년, 고등학교는 9-12학년의 온타리오주 표준학제로 나아가고 있다.
토론토시 서쪽에는 Peel Region (미시사가, 브램튼 등 인구 약 145만명) 과 Halton Region (옥빌, 벌링튼, 밀튼 등 인구 약 60만명) 이 있으며, 북쪽으로는 York Region (리치몬드 힐, 번, 마캄, 오로라, 뉴마켓 등 인구 약 123만명), 그리고 동쪽으로는 Durham Region ( 피커링, 에이작스, 윗비, 오샤와 등 인구 약 70만명) 이 에워싸고 있다.
Region'이라는 행정구역단위는 온타리오주 정부와 토론토시를 제외한 기타 지방자치단체들(City,Township)의 중간에 통괄조정기능을 담당하는 중간급 지방자치정부이다. 이러한 두 단계의 행정시스템을 'Two-tier government system'이라고 부른다. 마치 토론토시가 서울특별시에 해당한다면, 안양시, 수원시 등은 경기도가 중간에서 관할하는 것과 비슷한 시스템이다. 최근에 '미시사가'가 Peel Region에서 벗어나 독립시(토론토시 처럼 온타리오 주정부 직할시스템으로)로 바뀌는 지방자치단체 행정조직 변경을 온타리오 주정부가 공식발표하였으며, 2025년 1월 1일부터 독립시가 되어, 재정자립도를 바탕으로 더욱 발전속도가 빨라질 것으로 보인다. 이처럼 재정자립을 이룬 지방자치단체들은 지역정부(Regional government)에 대해 큰소리를 내는 입장이 된다.
캐나다 연방 이민성 통계를 보면 전체 캐나다 신규이민자의 약 46%가 온타리오주로 왔으며, 이 중 85%가 광역 토론토지역(GTA)에 둥지를 틀었다. 토론토는 매년 새이민자의 약 1/3정도가 정착하기를 희망하는 1순위 도시이다. 토론토에는 구직, 사업, 자녀교육 등에서 정착과 적응에 가장 유리하다고 보고 있기 때문이다. 이에 비해 BC주엔 매년 새이민자의 약 15%가 정착하였고 이 중 대부분이 밴쿠버에 자리 잡았다. 그러니까 매년 캐나다에 정착하는 새이민자들 중 약 40% 가 광역 토론토(GTA)를 보금자리로 선택하고 있다.
그동안 지속적으로 오른 높은 주택가격이 새로 정착하는 이민자들에게 큰 부담이 되고 있으며, 향후 캐나다 연방정부의 이민자 유치목표를 더 높게 잡고 있어서 과거에는 매년 25만명내외의 규모가 지금은 35만명 내외로 늘었으며, 앞으로 매년 40만명 이상의 이민자를 유치하는 것을 목표로 하고 있어서, 이 중 약 40%가 광역 토론토(GTA)에 정착한다면 매년 약 15만명 이상의 새이민자들이 주거문제를 해결해야 하는 어려움이 있다. 만일 주택공급이 충분한 규모로 증가하지 않으면 주택매매시장이나 렌트시장에 큰 상승압력으로 작용할 것이기 불보듯 뻔하기 때문이다.
광역토론토에 오는 새 이민자가 주로 정착하는 지역들은 아래 지도에서 보는 바와 같다.
토론토시에 거주하는 주민들의 약 46%정도가 외국 태생의 이민자들이다. GTA지역을 정착지로 선호하는 이유는 아무래도 취업이나 사업에 있어 다른 곳보다 유리하고 자녀의 고등교육 선택폭이 넓으며, 미국 대도시들을 왕래하기가 동부지역에 인접하여 수월하다는 점을 들 수 있다.
캐나다 총인구의 약 1% 정도의 신규이민자가 매년 계속 들어와 주어야 적정경제성장에 문제가 없다는 경제전문가들의 의견에 따르면, 약 4,000만명(2023년 기준)으로 불어난 캐나다의 총인구를 감안하면 캐나다의 이민자 유치 목표는 최소한 연간 40여만명이 되어야 한다. 이들이 필요로 하는 것이 우선 임대 또는 구입할 주택이요, 그 다음이 취업 아니면 먹고 살 비즈니스를 찾는 일이다.
2001년도 광역토론토 정착 이민자의 국적별 분석자료를 보면 상위 10위권에 중국, 인도, 파키스탄, 필리핀, 이란, 스리랑카, 아랍에메레이트, 한국, 우크라이나, 자메이카가 들어있다. 하지만 2022년에는 필리핀, 중국, 인도, 이란, 파키스탄, 방글라데쉬, 스리랑카, 미국, 이라크, 자메이타의 순으로 출신국가 순위가 바뀌었다. 이민동향을 보면 과거 유럽쪽 국가들이 대다수를 차지하던 것이 이젠 중동을 제외한 아시아권 국가들이 총 이민자의 약 60%를 차지하게 된 것이 특징이다. 아시아 유색소수인종의 비중이 GTA지역에서 점차 커지면서 정치적 지분도 높여갈 것으로 전망된다.
광역토론토 중에서 가계평균수입이 비교적 높은 가구가 많이 거주하는 곳은 토론토 밖의 리치몬드힐, 마캄, 오로라, 옥빌 등으로 알려져 있다. 물론 토론토시에도 지역별 부촌이 여러 군데 있으나 도시 전체평균은 외곽지역보다 낮은 편이다. 그만큼 토론토시는 주민의 빈부차이가 크다는 의미이다.
광역 토론토(GTA)의 지역별 가구당 중간소득을 비교해 보면 다음과 같다.
광역 토론토(GTA)의 도시별 가구당 중간소득은 다음과 같다.
광역 토론토(GTA) 주택 관련 통계
토론토 지역 주택 가격은 2022년 2월에 약 168만불로 정점을 찍었으며, 2022년 7월에는 23% 하락한 약 129만불로 떨어졌다. 평균 가격은 2022년 하반기 동안 보합세를 유지하였고, 2023년에는 다시 상승추세를 보이면서 5월 평균 주택 가격은 약 147만불로 1월보다 20만불 더 상승했으며 작년 같은 기간에 비해서 약 2% 더 올랐다.
광역 토론토(GTA)에서 거래된 집들을 주거형태별로 구분하면 단독주택이 49%, 콘도아파트가 31%, 반단독주택이 10%, 타운하우스가 10%를 각각 차지하고 있다. 1996년에는 토론토에서 거래된 집들 중 단독주택과 같은 프리홀드(freehold homes)가 74%를 차지하였고 콘도는 26%였지만, 2023년에는 프리홀드가 62%로 줄어들고 콘도가 38%를 차지한다.
한편, 캐나다에서 자기집을 소유한 비율(homeownership rate)은 2011년에 69%를 기록한 이후 정점을 찍고 내려오기 시작하여 2021년에는 66% 수준을 보인다. 주택가격이 급등하자 온타리오주의 자기집 소유비율이 2011년의 71% 에서 68% 로 떨어졌다. 토론토에서는 자기집을 소유한 사람의 비율은 약 54%정도이고 나머지 46%가 세입자로서 임대주택에 거주한다.
광역토론토(GTA)는 북미에서 멕시코를 제외한 미국과 캐나다 도시들의 인구 순으로 따져 보면 뉴욕, 로스엔젤레스, 시카고에 이어 4-6위의 큰 도시(Toronto, Dalas, Houston 은 서로 비슷한 인구규모)로 성장하는 Metropolitan Area 이다. 통계상 4위나 5위로도 집계되는데 출퇴근이 가능한 통근거리를 기준으로 메트로지역의 범위를 어떻게 정하는가에 따라 인구통계가 다르게 나온다.
그 중 몇몇 통계자료를 예로 들어본다.
북미 대도시 중 인구 상위 20개 대도시권역
List of North American metropolitan areas by population
(Source: Wikipedia, the free encyclopedia)
북미 대도시 중 인구 상위 20개 광역도시권역
List of the largest urban agglomerations in North America
(Source: Wikipedia, the free encyclopedia)
토론토시 자체의 인구로 보면 2011년에 북미(맥시코 포함) 도시 중에서 7위로 발표되었지만, 2015년에는 4위로 발표되어 인구증가가 무척 빠른 도시가 되었다. 멕시코를 제외한 미국과 캐나다의 전체 도시 중에서 3위로 발표되었는데, 시카고를 제치고 이제 뉴욕과 로스엔젤레스 다음으로 큰 도시로 성장한 것이다. 최근 수년간 엄청난 이민 인구의 유입이 이러한 결과로 이어지고 있다. 아마도 향후 외곽지역을 포함한 광역토론토지역(GTA)의 인구는 지속적인 규모의 성장을 보일 것 같다.
더구나 미국과는 정치경제제도의 차이가 점차 뚜렷해져서, 세계의 무슬림국가들로 부터의 이민이 캐나다로 많이 집중되고 있으며, 중동을 포함한 아시아와 동유럽 국가들에서 유입되는 많은 이민자들이 미국 대신 캐나다를 선택하는 경향이 두드러지게 나타나고 있다.
북미의 주요 도시 인구를 기준으로 한 순위
List of North American cities by population
(Source: Wikipedia, the free encyclopedia)
2023년 토론토시의 인구는 약 280만명으로 집계되었다.
