Question 1

1. 집을 파는 목적과 매각시기를 생각한다

Accepted Answer

집을 파는 이유에는 여러 가지가 있습니다. 아이들이 커서 방이 더 필요하거나, 학교가 멀어 좀 더 학교 근처로 가고 싶거나, 보다 나은 학교가 있는 동네로 옮기는 경우가 있습니다. 또한 직장이나 사업체의 변동, 부모님을 모시거나 자녀가 장성하여 집을 늘리거나 줄여서 가는 경우가 있습니다. 그 외에도 모기지 이자율이 떨어져 보다 큰 집으로 옮기기도 하고 재정적인 이유로 살던 집을 파는 경우도 있습니다.

이제 집을 파는 목적이 분명해지면 가족들의 형편을 고려하여 가장 적당한 매각시기를 생각해 봅니다. 캐나다에서는 대개 여름휴가기간이나 겨울의 크리스마스 연휴기간에는 주택을 매매를 피하려 합니다. 또한 아이들의 학기 중간에 학교를 옮기는 것도 가능하면 피하려 합니다.

그래서 많은 사람들이 봄에 집을 내놓게 되며, 이사는 아이들이 방학기간인 6월-8월 중에 마치려 합니다. 휴가철과 겹치지 않으려고 6월말-7월초에 이사가 많이 몰립니다. 그러므로 통상 매매계약 후 2-3개월 후의 잔금일자(Closing Date)를 고려한다면 3월 말-6월 중순 사이가 가장 많은 매매가 이루어지는 시기입니다. 하지만, 이 시기에는 많은 집들이 시장에 경쟁매물로 나오는 시기이므로 비수기인 겨울동안에 집을 파는 게 유리한 경우도 있으므로 중개인과 상의하여 좋은 시기를 결정합니다.

콘도 유닛을 매각하는 경우에는 대체로 시기에 상관 없이 매매가 잘 이루어지는 편입니다. 물론 단독주택처럼 3월말~6월 중순이 1년 중에 가장 많은 거래가 이루어지고 후반기에는 9월~11월 중순까지 그 다음으로 많은 거래가 이루어지는 패턴을 보이기는 하지만, 다운타운 콘도의 경우에는 대학들의 9월 학기 개강에 맞추어 7월~8월 중에도 거래가 많은 편입니다. 그리고 콘도 유닛은 잔금일자가 단독주택 보다는 짧아서 대부분 계약 후 1-2개월 후로 정해지는 거래가 많습니다.

한편 자금계획도 세워보아야 하는데, 매각을 준비하기 위한 수리나 청소, 이사비용, 그리고 매각관련 제비용을 공제하면 얼마를 손에 쥘 수 있는지 따져봅니다. 아울러 새로 이사갈 동네는 어디로 정할지, 새로 살 집의 형태와 크기, 그리고 구입예산은 어느정도가 가능한지 따져보고, 자금이 충분하지 않다면 어느 정도의 모기지 대출을 필요로 할지도 미리 계산해 보고 대출담당자와 조건들을 상의해 두면 좋습니다.

'봄에 팔려면 겨울에 미리 준비하라' 는 말이 있습니다. 일단 집을 팔겠다고 생각하는 순간부터 집의 이곳저곳에 있는 불필요한 물건들을 정리하고 내다버림으로써 활용가능한 공간들을 넓게 보이도록 만드는 작업을 틈나는대로 시작하는게 좋습니다. 어차피 닥치면 해야할 일을 미리 해두면 그만큼 수월하기 때문입니다. 특히, 평소 집의 앞뒤 마당에 꽃이 만발하고 잔디가 보기 좋을 때에 그 모습을 사진에 담아두면 나중에 집을 팔 때 훌륭한 판촉자료로 활용할 수 있습니다.

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> 집을 팔아야겠다고 생각하는 초기단계에서부터 함께 전반적인 매각계획을 세우는 데 도움을 드립니다. 주택시장의 동향을 설명드리고, 그 동네의 매물들이 얼마나 시장에 나와있는지, 그리고 최근에는 얼마에 거래되었는지 자세히 설명드리면서 함께 매각시기나 전력을 세우는게 집을 파는 분에게 큰 도움이 되기 때문입니다. 가능하면 미리 제게 연락주시면 혼자서 걱정하시는 것 보다 훨씬 쉽게 일을 풀어나갈 수 있습니다.

Question 2

2. 부동산 중개인 선정 및 리스팅 계약

Accepted Answer

집을 매각하기로 결정하면 가능하면 빠른 시일 내에 중개인을 선정하는 것이 좋습니다. 팔려는 집의 주인을 위한 중개인을 Seller's Agent(매각자 중개인) 또는 Listing Agent'(리스팅 중개인) 라고 합니다. 서면계약을 바탕으로 매각과 관련한 '집주인의 대리인'이 되며, 집주인의 최대이익 즉, 가장 빠른 시일 내에 시장에서 받을 수 있는 가장 비싼 값에 팔아주어야 할 의무를 갖게 됩니다.

Listing Ageement (주택매각계약)에는 부동산 협회가 운영하는 효율적인 인터넷 마케팅시스템인 'MLS(Multiple Listing Service)시스템'에 등재하여 매각하는 'MLS Listing Agreement' 와 MLS에 등재하지 않고 중개인의 독자적인 판매능력에 의존하는 'Exclusive Listing Agreement' 두 종류가 있습니다. 주택매각에는 MLS가 가장 효과적인 마케팅수단이므로 요즈음은 MLS 리스팅계약이 대부분을 차지합니다. 아무리 호황기라 하더라도, 여러명의 구입희망자가 생기면 아무래도 가격을 더 좋게 받을 수 있기 때문에 중개수수료 조건이 유리하다고 MLS를 활용하지 않는 마케팅 방식을 선택하는 것은 재고해야 할 것입니다.

리스팅계약을 할 때에는 집주인이 주택에 대해 알고 있는 주요사항들을 밝히는 'The Seller Property Information Statement (SPIS)' 와 이 자료를 바탕으로 MLS 시스템에 입력할 항목을 정리한 'MLS Data Information Form' 도 함께 작성합니다. 이 자료는 거래와 관련한 일종의 법률적 공시서류로서, 허위로 작성하면 안되며, 모르면 모른다고 표기하여야 합니다. 그리고 리스팅 계약에는 중개인이 매각 후에 받을 수수료(commission) 조건도 기재합니다.

과연 얼마에 내집을 시장에 내 놓을지(리스팅 가격)에 대한 의사결정은 집주인이 하게 됩니다. 하지만, 이 과정에서 집주인의 의사결정이 객관적인 자료들을 바탕으로 올바르게 이루어 질 수 있도록 자문해주는 일이 바로 리스팅 중개인이 해야 할 중요한 역할입니다.

가격에 관한 한 집주인이든 구입자이든 감정에 의해 많이 흔들리게 마련입니다만, 누구도 '시장의 힘'을 이길 수는 없습니다. 집의 가치를 결정하는 여러가지 요인들이 총체적으로 작용한 결과가 실제 그 동네에서 거래된 최근의 매매사례이므로, 리스팅 중개인은 그 지역 부동산협회 전산자료로부터 조사한 이런 자료들을 분석하여 '객관성'을 지닌 리스팅가격을 신출하여 집주인에게 제안하게 됩니다. 합리적인 리스팅가격을 제시함에도 불구하고 집주인이 보다 높은 가격에 집을 내 놓을 경우, 결국 그 동네의 다른 집만 쉽게 팔리도록 만드는 결과가 되기도 하며, 그 동안 정성을 다해 집을 단정하게 유지하고 구입자의방문 때마다 감수했던 가족 모두의 불편함이 장기화되거나 헛수고가 되어 매물로 내 놓았던 집을 다시 거두어들이는 경우도 종종 발생합니다. 그러므로, 얼마에 집을 팔아줄 수 있다는 이야기를 서로 다른 중개인으로부터 듣게 되더라도 단지 가격을 가장 높게 제시한다고 그 중개인을 선택하는 것은 올바른 결정이 아닐지도 모릅니다.

리스팅계약을 할 때 집의 자세한 내용을 빠짐없이 기재하는데, 이 때에는 집의 구조아 각 방의 크기를 확인하고 특장점을 파악한 후, 이사갈 때 남겨둘 물건(chattels included in the sale)과 가져갈 물건을 구분하여 적습니다. 다음과 같은 서류들를 미리 챙겨두면 좋습니다.

**소유권 등기관련 서류 ( Deed or Transfer of Title ):** 과거 그 집을 구입할 때 변호사로부터 넘겨 받았던 주택의 소유권 관련 서류. 만일 콘도에 거주하면 콘도관련 서류

**지적도 ( Plan of Survey ):** 과거 구입시 받아 둔 서류나 최근 변화가 있어서 새로 측령한 게 있다면 그 지적도.

**모기지대출 관련서류 ( Mortgage documents ):** 모기지 대출이자가 올라가는 시기에는 이미 그 집을 담보로 얻어 둔 모기지대출을 새 구입자가 승계할 수 있다면 보다 쉽게 주택을 매각할 수 있으므로 미상환 잔액을 파악하고 대출기관에 승계(타인양도)가능성과 그 조건을 미리 상의해 둡니다. 아울러, 새로 이사갈 집에 대한 모기지 대출도 함께 협의해 두면 좋습니다.

**재산세 관련 서류 ( Property Tax assessment documents ):** 최근에 고지된 재산세액의 내용과 납부영수증은 잔금정산시에 변호사 사무실에서도 필요로 합니다. 구입자들이 냉난방, 가스, 전기, 수도 월 평군사용량과 그 비용 규모를 알고 싶어 하는 경우가 많습니다.

**각종 공공요금 (Utility bills):** 전기, 가스, 수도. 전화, 인터넷 등의 영수증, 최근에 납부한 영수증은 잔금정산시에 변호사 사무실에서도 필요로 하며, 구입자들이 냉난방, 가스, 전기, 수도 월 평군사용량과 그 비용 규모를 알고 싶어 하는 경우가 많습니다.

**만일 재산권 분쟁이 있다면 그 관련서류, 미납 재산세나 공공요금이 있다면 그 내역.**

주택관리와 관련한 각종 **계약서(경비시스템, 냉난방장치 A/S 등), 보증서, 렌탈계약서**, 그리고 집의 가치를 높이는 데 투자한 **제반 수리, 교체 등 관련 영수증** (주택매각시에 긍정적인 점으로 부각 가능)

평소 집의 앞뒤 마당에 꽃이 만발하고 잔디가 보기 좋을 때에 찍어 두었던 **사진이나 비디오 자료** (판촉자료로 활용가능)

낡은 주택의 경우, 집을 개조하거나 수리할려고 상의한 적이 있다면 그 도면초안자료 등.

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> 객관적인 매각가격을 결정하는 데 도움을 드리기 위해 CMA(Comparative Market Analysis) Report, 즉 '시장가격 비교분석보고서'를 작성해 드립니다. 같은 동네에서 최근 3-6개월 사이에 팔린 집들과 지금 시장에 나와 있는 경쟁매물들, 그리고 팔려고 한 때 내 놓았다가 포기한 집들의 가격을 분석한 이 자료는, 현재의 시장상황 아래에서 적절한 판매가격을 결정하는데 가장 유용한 정보가 됩니다. 집을 잘 팔기 위한 5가지 요소가 있습니다. 집의 위치, 가격, 매각조건, 주택의 상태, 그리고 올바른 중개인 선정이 그것입니다. 이 중에서 단 1가지 요소(집의 위치)만 어떻게 할 도리가 없지만, 나머지 4가지는 집주인이 잘 결정해야 할 사항입니다. 제가 함께 팀이 되어드리겠습니다.

Question 3

3. 매각계획 수립 및 준비작업

Accepted Answer

리스팅 중개인과 함께 주택매각을 위한 전략과 일정계획을 세웁니다. 현재의 주택시장동향, 특히 그 동네의 경쟁주택이 얼마나 많이 매물로 나와 있으며 최근 매매상황은 어떤지를 판단한 후에 전략과 일정계획을 세우며, 여기에는 집을 보여주기 전에 미리 손보아야 할 부분을 파악하고 그 소요일자를 반영합니다. 전체적인 자금계획을 포함하여, 이사갈 집을 산 후에 지금 살고 있는 집을 팔것인가 아니면 그 반대로 할 것인가도 생각한 후 희망하는 잔금일자(Closing Date)를 정합니다. 매각금액, 매각시기, 아니면 손쉬운 매각 중 어디에 초점을 맞출지, 만일 집이 안팔리면 그 때는 어떻게 할 것인가도 생각해 봅니다.

중개인은 주택의 상태를 둘러본 후에 어떤 부분에 대해 어느 정도의 손을 본 후에 집을 내 놓을지 자문하게 됩니다. 아주 좋은 상태라면 가재도구를 정리하고 청소만 하면 되겠지만, 매각에 어려움이 예상될 정도의 상태라면 상당한 수선을 필요로 할지도 모릅니다. 팔기 위한 준비과정으로 집의 상태를 검사할 때는 무엇보다도 잠재적인 구매자들을 생각하면서 그 사람들의 눈으로 객관적으로 바라보려는 노력이 필요합니다. 지금까지 살던 집은 집주인의 취향에 맞추어 마음대로 해 왔지만, 매물로 내 놓을 때에는 팔릴 수 있는 물건으로 만들어야 하는 게 제일 우선 과제이기 때문입니다. 그러므로, 상품으로서의 가치를 평가하는 관점에서 객관적인 눈으로 평가할 수 있는 리스팅중개인에게 자기 집의 현재 상태를 평가하게 한 후 필요한 개선사항을 협의하는 게 좋습니다.

집을 다듬고 수리해서 내 놓더라도 그 작업 방향은 장차 주인이 될 잠재적인 구입자의 기호도에 맞추어야 합니다. 이 때, 투자비용이 판매가에 반영되어 회수될 수 있는 가능성이 서로 다르므로 수리항목을 현명하게 선택해야 합니다. 색상은 중립적인 색상 ( 베이지 색, 흰색 등 무난한 색 )을 사용하는 것이 보편적인 수요에 부합하는 방법이며, 때에 따라서는 더 밝은 채광과 공간확보를 위해 가구를 재배치하기도 합니다.

곳곳에 들어있는 불필요한 물건들을 내다버리고 실내공간들이 가능하면 넓고 쾌적하게 보이도록 만듭니다. 주택을 구입하러 오는 사람들은 자신들의 짐을 그 집에 오면 어떻게 배치할 것인지 생각하게 되므로 공간이 조금이라도 여유있어 보이는 집에 호감을 갖습니다. 각종 필터는 교체하고 깨끗하게 닦습니다. 집안은 되도록 밝게 하고, 너무 북잡한 물건들은 한곳에 담아 별도로 보관하는게 좋습니다. 현대적인 감각을 느끼도록 부분적으로 필요한 손질이나 장식으로 마무리 합니다.

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> 효과적인 매각을 위하여 '경쟁 분석'을 철저히 합니다. 그 동네에 아무리 좋은 집들이 많아도 내가 집을 내 놓는 시점에 매물로 나온 다른 집들과 경쟁을 벌이는 상황을 고려하면, 그것이 결국 집을 구입하는 사람들에겐 '제한된 선택의 폭'이 되므로 그 중 보다 나은 집을 고르게 되는 게 현실입니다. 그러므로, 그 동네에서 매물로 나와있는 다른 집(경쟁 매물)들을 고객과 함께 방문하여 둘러본 후, 내 집은 얼마나 호감을 줄지를 생각하면서 상품성을 더 돋보이게 할 방법을 알려드립니다.

Question 4

4. MLS에 등재한 후 Showing (집을 보여줌)

Accepted Answer

부동산 협회가 운영하는 효율적인 인터넷 마케팅시스템인 'MLS(Multiple Listing Service)시스템'에 매각할 집을 등재하면 방문자 신청이 들어오기 시작하며, 리스팅 중개인은 방문예약시간을 고객인집주인에게 알려줍니다. 이런 연락을 시간적 여유가 없이 받게 되더라도 짧은 시간에 집안을 간단히 정리정돈하는 요령을 가족구성원들이 숙지해 두어야 합니다.

집을 보는 사람들이 시간에 구애되지 않고 집주인 부재시에도 방문할 수 있도록 열쇠함(Lock Box)을 따로 만들어 두는 것이 집을 빨리 파는데 도움이 됩니다. 구입자와 동행하는 상대방 중개인이 방문하는 동안 생길지도 모를 분실이나 파손 등의 가능에 대해 항상 감시하는 역할을 하므로 이 점은 그리 염려하지 않아도 됩니다. 방문시에는 가능하면 자리를 피해주는 것이 여유있게 집을 둘러보게 하며, 방문 시간 전에 미리 충분히 환기를 하여 특이한 집안의 냄새가 나지 않도록 주의합니다. 은은한 클래식 음악이 있다면 낮게 틀어두고 나가는 것도 좋으며, 집안의 커튼은 열어젖혀 실내의 채광을 밝게 하고 조명은 가능한 한 모두 켜 둡니다.

만일 불가피하게 집에 머물러야 할 경우라면, 묻는 질문에만 답해주고 일정한 구역 내에 차분히 있어주면 됩니다. 주인이 직접 나서서 자기집의 장점을 얘기하는 것은 별로 도움이 되질 않습니다. 구입자들은 세 집 정도만 둘러봐도 각 주택의 장단점이 서로 비교되어 눈에 다 들어오므로 구입자가 스스로 판단할 일입니다.

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> 집을 보여줄 때의 행동요령을 고객에게 자세히 알려드리며, MLS 외에도 신문, 부동산 전문지, 인터넷, 그리고 RE/MAX 네트워크 등 다양한 마케팅 수단을 이용하여 빠른 시일 내에 주택을 매각할 수 있도록 도와드립니다. 아울러, 이사갈 다른 곳의 집을 구입할 경우에는 적합한 최신 매물들을 계속 모니터링 해 드립니다.

Question 5

5. Showing 후 시장반응에 대한 대책

Accepted Answer

그동안 집을 보러 온 사람은 많았는데, 오퍼(구매의향서)가 접수되지 않았다면 시일이 많이 경과하기 전에 적절한 대응책을 강구해야 합니다. 일반적으로 매물로 내 놓은 날로부터 약 2주간이 가장 활발한 방문 신청이 들어오며, 그 이후에는 점차 줄어 드는 경향이 있습니다. 그러므로, 늦어도 한달 뒤에는 대응책을 강구해야 합니다. 그 내용의 핵심은 물론 '가격조정' 이지만, 그 외에도 여러가지 원인분석을 한 후 상품으로서의 주택상태 개선, 방문자가 왔을 때 첫이미지를 개선할 수 있는 방안, 잔금일자를 보다 유통성 있게 조정하는 등 적절한 조치를 필요로 합니다. ![](https://cdn.valuehome.ca/img/sell/sell-process-step5-1.gif) > #### 🍁 허진구 부동산에서는 > > 고객과 한팀이 되어 방문자가 다녀 간 뒤의 결과에 대해 피드백(Feed-Back)하며, 일정한 날짜가 지나가면 어떤 대응방안이 필요한지도 자문드립니다. 외부에서 그 주택의 장단점을 어떻게 인식하고 있는지 제대로 파악하는 것이 효과적인 대응방안을 마련하는 기초가 됩니다.

Question 6

6. 오퍼 (Offer to Purchase) 접수 및 검토

Accepted Answer

집을 보여 준 후에 오퍼가 접수되면 리스팅 중개인을 통해 집주인에게 전달됩니다. 구입자중개인이 직접 집주인에게 오퍼를 설명하기도 하는데, 방법의 선택은 전략적인 필요나 상대방이 희망하는 방식에 따라 결정됩니다.

매매계약서 (Agreement of Purchase and Sale) 양식에 구입자가 희망하는 가격과 여러가지 조건(계약금, 잔금지불일자, 홈 인스팩션, 모기지 대출관련 조건 등)을 적어 집주인이 받아들이면 계약을 체결할 의향이 있다는 것을 확약하는 제안서류를 오퍼(Offer)라고 하는데, 흔히 'Offer to Purchase'라고 부릅니다. **오퍼(Offer to Purchase)** 에는 아무런 조건을 달지 않은 **'확정부 오퍼'(Firm Offer)** 와 몇가지 이행조건을 담은 **'조건부 오퍼'(Conditional Offer)** 가 있습니다. '확정부 오퍼'(Firm Offer)는 상대방이 오퍼내용을 한 군데도 수정하지 않고 받아들이면 그대로 법률적 효력이 있는 완전한 계약서가 됩니다. 조건부 오퍼는 상대방이 수락해도 조건부 계약이 되며 그 조건들이 약속한 기한 내에 하나씩 모두 해제(waiver)되어야 법률적으로 완전한 효력을 지닌 매매계약서가 됩니다. 즉, 조건들 중에서 하나라도 해제하지 않으면 그 계약은 무효가 됩니다.

그러므로 집주인으로서는 조건이 적을수록 유리합니다. 계약이 중도에 무효가 될 가능성이 적으므로 같은 가격이면 조건을 내세우지 않는 구매자와 거래를 하고 싶은 것입니다. 그러므로, 조건의 유무는 협상의 요소로 자주 사용됩니다. 특히 모기지대출을 확실하게 받을 수 있음을 미리 확인한 구입자는 여러 명의 경쟁자가 있는 오퍼상황에서 '모기지 대출 승인 조건'을 뺀 오퍼로 유리한 입장에서 오퍼를 제출할 수 있습니다.

리스팅가격(집주인이 받고자 하는 가격)이 집의 시장가치에 비해 매력적인 경우에는 여러 사람으로부터 오퍼를 받는 Multiple Offer ( 둘 이상의 오퍼) 상황이 될 수도 있습니다. 집주인으로서는 가격협상을 유리하게 이끌 수 있는 좋은 조건이 됩니다. 이 경우에는 리스팅 중개인과 상의하여 오퍼에 들어있는 조건들(주로 홈 인스펙션과 모기지 대출조건 )들을 최소로 줄이며, 잔금일자도 편리한 날짜로 협상하도록 합니다.

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> 고객에게 오퍼 전에 계약서의 주요 부분에 대해 각 조항의 의미를 자세하게 설명드리며, 오퍼 시에는 계약서의 어떤 부분을 이용하여 구입자와 협상할 것인지에 대해 고객과 함께 전략을 짜 드립니다. 아울러 고객의 이익을 최대한 보호하기 위한 오퍼의 '조건들'에 대해 자문해 드립니다.

Question 7

7. 오퍼협상 및 수락

Accepted Answer

오퍼(Offer to Purchase)는 받아들여져(Acceptance of the Offer) 곧바로 효력있는 매매계약이 되거나, 아예 거부되거나(Rejected), 아니면 일부 내용이 수정된 오퍼( Counter Offer )로 되돌려 보내기도 합니다. 이렇게 서로 오퍼를 주고 받으며 협상을 통해 수정하는 과정을 거쳐 마침내 어느 한쪽이 한군데의 수정도 없이 최종 수락하면 이제 완전한 혹은 조건부 매매계약서(Agreement of Purchase and Sale)가 되며 이 서류는 계약 당사자(집주인과 구입자)와 양측 의 중개인, 그리고 양측의 변호사가 1부씩 나누어 가집니다.

이 때부터 변호사는 조건해제(Waiver)를 포함하여 거래가 완결되는 싯점(잔금지불 및 소유권등기이전)까지 사후관리를 하게 되며, 중개인은 계약이 완전히 이행되어 잔금이 지불된 후 입주할 때까지 필요한 모든 도움과 자문을 드리게 됩니다. 오퍼협상 과정에서는 주로 가격, 계약금의 규모, 계약조건( 홈인스팩션, 모기지 대출승인조건, 콘도서류 검토조건 등 다양), 그리고 입주일(잔금일)을 중심으로 서로 밀고 당기는 과정을 거칩니다.

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> 오퍼의 내용과 상황에 따라 적절한 대응전략을 고객과 함께 구상합니다. 협상의 요소와 구체적인 방법론에 대해서는 오퍼를 받은 후에 고객에게 자세히 설명해 드리겠습니다. 오퍼가 수락된 후 이사갈 집도 동시에 구입해야 할 고객에게는 구입자 중개인으로서 필요한 자문을 해 드리겠습니다.

Question 8

8. 조건부 오퍼의 경우의 조건 해제

Accepted Answer

조건부 오퍼(Conditional Offer)를 수락한 경우에는 **그런 조건들을 하나씩 이행한 후에 약속한 기한(보통 3-12일) 내에 구입자로부터 '조건해제통지'(Waiver)를 받아두어야 온전한 매매계약서가 됩니다.** 이 중 하나라도 이행이 안되면 그 계약은 무효로 처리되고 맙니다. '조건해제통지'(Waiver)의 사본은 항상 변호사에게도 제공해야 잔금지불 및 소유권 이전등기가 완결될 때까지 필요한 사후관리를 하게 됩니다.

흔히 오퍼(Offer to Purchase)에 들어가는 대표적인 조건( Condition )에는 모기지 대출 승인조건, 홈 인스팩션(주택 상태검사) 조건, 콘도서류(Status Certificate) 확인 조건 등이 있습니다. 예를 들어, 홈 인스팩션(주택 상태검사) 조건의 경우에는 조건부 계약이 양 당사자에 의해수락된 경우에 계약서에 적은 기한(약 5-10일 이내) 내에 주택구입자가 홈 인스펙션 (Buyer Home Inspection)을 끝내고 계약을 계속 이행할지의 여부(Waiver of Condition ; 조건해제 )를 구입자로부터 받아야 합니다.

홈 인스팩션(Home Inspection)은 주택을 구입할 때 집 전체를 상태를 검사하는 것인데, 이러한 홈 인스펙션의 결과가 의외로 안 좋게 나올 경우 ( 지나친 수리비용이나, 건물의 중요한 기능상의 하자나 결함의 발견 등)에는 구입자가 계약을 무효화시킬 수도 있기 때문입니다.

구입자가 모기지 대출에 대한 대출기관과의 계약이 확실히 이루어지고, 콘도의 경우에는 공동관리구역과 관련하여 전반적인 재정상의 건전성과 법적 분쟁과 같은 현안문제가 없는지를 콘도서류(Condominium Certificate)로 확인한 후에는, 오퍼에 적었던 기한 내에 조건해지통지(Waiver)를 구입자로부터 받아두어야 합니다.

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> 오퍼에 포함된 조건들에 대해 어떻게 그것을 협상의 재료로 활용할지, 그리고 여러 조건 중에서 중요도는 어떻게 되는지 자문해 드립니다. 구체적인 전략은 주택매매시장의 상황, 구입자와 매각자의 형편, 그리고 주택의 상태 등에 따라 저와 함께 협의해 나가면 됩니다.

Question 9

9. 계약확정에 따른 후속조치 및 이사 준비

Accepted Answer

조건이 해제된 매매계약서가 갖추어 짐에 따라 변호사는 잔금지불과 소유권 이전등기까지 필요한 일련의 절차를 준비하고, 집주인은 이제 이사할 준비를 하게 됩니다. 매각자는 현재살고 있는 주택의 모기지(근저당)를 해지하기 위해 미리 변호사와 절차를 상의합니다. 구입자의 모기지 대출기관에서 실사감정을 목적으로 현장 방문을 요구할 경우가 있는데, 대출이 원활하게 이루어져야 계약 이행에 차질이 없으므로 협조해 주어야 합니다.

이삿짐센터는 월말이 잔금일인 경우 수요가 많아 미리 예약을 해 두어야 하는데, 특히 콘도로 이사 가거나 아파트나 콘도에서 살다가 이사 나가는 경우에는 양쪽의 이삿짐용 화물엘리베이터 사용예약을 하루라도 빨리 해 두는 게 좋습니다. 그래야 자기가 필요로 하는 시간대에 차질 없이 이삿짐 운반을 할 수 있기 때문입니다.

그 외에 유틸리티 공급회사( 전화, 전기, 수도, 가스, 인터넷접속 등), 보험회사, 금융기관, 신용카드회사, 주요 배달거래처, 의료기관 등에도 미리 이사에 따른 서비스 중지 또는 이전을 요청합니다. 참고로, 법률적으로는 잔금일자 자정부터 구입자가 새로운 주인이 됩니다.

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> 잔금지불 때까지의 모든 과정에 대해 유의할 사항을 말씀드리며, 아울러 새로 이사갈 동네의 유틸리티 공급회사 (전화, 전기, 수도, 가스, 인터넷 등)의 연락처와 필요한 생활정보를 제공해 드림으로써 이사하는 과정에서 발생할 불편한 점을 함께 도와드립니다.

Question 10

10. 잔금지불 후 소유권 이전등기 및 입주

Accepted Answer

잔금일자가 다가오면 미리 모기지 대출기관과 변호사에게 연락하여 모기지 해지에 대해 협의하고, 잔금정산 및 매각대금을 어떻게 전달받는지 상의합니다. 잔금일(Closing Date)이 되면 집주인과 구입자측 변호사 간에 매매대금의 지불이 이루어지고, 인터넷으로 변호사 사무실에서 컴퓨터로 등기소와 접속하여 소유권 이전등기를 신속하게 완료합니다.

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> 잔금지불 및 입주 때에 가끔 일어나는 돌발적인 사태에 대해서도 그 해결방안에 대해 자문드리며, 이사갈 동네의 특성과 관련하여 자녀를 포함한 가족 구성원의 새 동네에서의 정착과정에 필요한 도움을 드립니다.

토론토 콘도 매각 가이드

콘도 매각 절차와 요령