집은 가족들이 생활하면서 불편한 부분을 수리하거나 보다 큰 규모의 리노베이션(renovation) 공사를 하는 경우도 있지만, 시장에 내놓기 전에 좋은 값을 받기 위해 미리 수리하는 경우가 많다. 이런 경우에는 집을 잘 팔기 위해 어떤 원칙에 따라 리노베이션 작업을 해야 불필요한 비용을 줄일 수 있는지 알아보자.
원칙 1: 주택시장 상황을 감안하여 수리계획을 세워야
셀러들은 왜 집을 고쳐서 파는가? 바이어와 셀러의 협상력이 균형된 주택시장(Balance Market] 상황에서는 여러 매물들 중에서 더 많은 바이어의 오퍼를 유도하여 좋은 가격을 받아 투자된 비용 이상의 결과를 얻기 위함이다. 과열된 시장(Seller's Market) 상황에서는 더 잘 고쳐진 집은 여러 바이어 간의 경쟁 때문에 가격증폭효과(boosting effect)를 노릴 수 있다. 한편, 분위기가 가라 앉은 주택시장(Buyer's Market) 상황에서는 오랫동안 안팔려서 쇼잉을 계속 해야하는 고생을 피할 수 있을 뿐만 아니라, 재고가 쌓여 있는 시장상황에서도 언제나 잘 준비된 상위 10%의 집들에는 몇 개의 오퍼가 몰리기 때문에 값을 제대로 받고 팔 수 있다. 따라서, 집을 리노베이션 하는 시점의 주택시장 상황을 정확히 파악한 후 계획을 세워야 한다.
원칙 2: 집의 노후화 정도에 따라 적정한 수리 범위를 결정
집의 노후화 정도에 따라 집수리의 범위도 융통성 있게 결정해야 한다. 너무 낡은 집에 수리비용을 많이 들이면 그만큼 가격을 높여 리스팅해야 할텐데, 집을 사서 개축하거나 대규모 리노베이션을 하려는 바이어에게는 인정 받지 못하는 비용이 된다. 이 경우에는 거래의 접점을 찾기가 더욱 어려워져 매각이 어려워질 수 있으므로 가성비(cost performance)를 잘 생각해서 수리범위를 결정하여야 한다. 주택시장이 호황기일 때는 있는 그대로 파는 것이 가성비 측면에서 셀러가 선택할 수 있는 최적안이 될 수도 있다.
원칙 3: 동네에 따라 수리의 눈높이를 결정
자신이 살고 있는 동네의 집을 보러 오는 바이어들의 기대치(건축재료의 품질과 마감수준 등)를 감안하여 집수리의 눈높이를 맞추어야 한다. 좋은 동네에 위치한 집에 기대이하의 싼 재료를 사용하거나 색상이 서로 어울리지 않는 마감공사를 하는 경우도 있고, 평균적인 집값이 낮은 동네에서는 리노베이션에 과투자를 하여 수리비용을 못 건지는 경우도 있다. 아무리 잘 고쳐도 그 동네의 평균치 이상의 가격으로 집을 팔기가 어렵기 때문이다. 또한 평균매매가격이 서로 다른 동네 간에는 집의 어느 부분을 우선적으로 수리할 것인가에 대한 결정도 달라질 수 있다.
원칙 4: 개인적 취향 보다는 누구라도 무난하게 좋아하는 것을 선택
리노베이션 작업을 할 때는 자신이 개인적으로 좋아하는 것을 선택하지 말고, 누구라도 무난하게 좋아할만한 것을 선택해야 더 많은 바이어들의 오퍼를 유도할 수 있다. 집의 인테리어도 보통 4-5년 마다 유행이 바뀌므로, 비싸고 고급스런 재료 보다는 매각할 시점의 유행과 선호도를 고려하여 여러 사람들이 무난하게 받아들여질만한 재료나 디자인, 문양, 색상을 골라야 하고, 특히 스스로 작업을 하거나 숙련도가 떨어진 업자에게 맡기면 기대했던 결과를 얻기가 어렵다. 리노베이션은 세세한 마감(finishes)수준이 그 집의 인상을 결정한다는 것을 잊지 말아야 한다.
원칙 5: 투자회수율(ROI)이 높은 부분에 수리예산을 우선 배정
집을 좋은 값에 잘 팔기 위해 리노베이션을 할 경우에는 자신이 들인 수리비용을 회수할 수 있는 곳에 우선적으로 투자하여야 한다. 이것을 수리비용 회수율(Recoup Rate), 투자수익률(ROI; Return on Investment), 또는 가성비(cost performance)라고도 부를 수 있다. 그러므로 제한된 리노베이션 예산으로 어디에 우선적으로 수리해야 할지를 결정할 때는 철저히 수리비용 회수율이 높은 곳에 우선적으로 수리해야 한다. 실제로 비용을 들여 투자한 후 집을 팔아보니 어느 정도 그 비용을 회수할 수 있었는지를 통계적으로 연구한 자료들이 무수히 많은데, 이런 연구결과를 종합하면 대략 다음과 같다. 바닥공사(Flooring)는 약 100%-160%의 높은 비용회수를 기대할 수 있으며, 부엌(Kitchen) 리노베이션은 약 77%-100%, 지하실 마감공사(Finished Basement)는 약 75%-77%, 창문 교체(New Windows)작업은 약 74%-77%, 지붕교체작업(Roof Replacement)은 약 73%-75%, 페인팅(Painting)작업은 약 65%-70%, 화장실과 욕실(Bathroom)은 약 60%-65%, 조경(Landscaping)은 약 50-55%의 비용회수를 기대할 수 있다.
바닥공사는 재료보다는 설치전문가의 숙련도가 중요하므로 비용이 더 들더라도 마감품질에 주의를 기울여야 한다. 부엌은 단순히 음식을 요리하고 식사하는 장소가 아니라 가족전체의 중심적인 커뮤니케이션 공간이 되었기 때문에 바이어들이 집을 볼 때 특히 눈여겨 본다. 페인팅작업은 상대적으로 적은 투자와 최소한의 노력으로 높은 수익을 가져온다. 집의 규모가 작을수록 공간을 트는 것(Open Concept)이 더 효과적이지만, 재택근무가 늘어나서 홈 오피스에 대한 수요가 커진다면 벽을 허물 때 신중하게 판단해야 한다. 조경은 고급주택일수록 바이어들의 구입결정에 많은 영향을 주므로 특별히 신경을 써야 할 부분이다.