상가점포를 빌려서 비즈니스를 시작하려는 분들은 상가임대차계약이 주거용 임대차계약과 어떤 점이 다른지를 이해해야 한다. 최근 한국에서는 을의 입장에 놓인 영세상인들을 보호하기 위해 2018년에 민법 상의 계약관련조항에 우선하여 적용되는 '상가건물 임대차보호법'을 개정하여 최장 10년의 기간에 대해 세입자의 계약갱신청구권을 보장하고 있으며, 2020년에는 COVID-19과 같은 특수한 경제사정이 발생할 경우에 상가임대료 또는 보증금의 감액청구권을 세입자가 가지도록 개정하였다. 하지만, 캐나다에서는 상업용건물의 세입자를 보호하기 위해 정부가 적극적으로 개입하지는 않으며, COVID-19과 같은 상황에서도 관계법을 개정하여 상가 세입자를 보호하기 보다는 일시적인 정부의 경제적 지원만을 할 뿐이다. 반면에 주거용 세입자들은 정부가 적극적으로 보호하는 모습을 보이고 있다. 그러면 상업용(상가,사무실,창고,공장 등) 렌트와 주거용 렌트가 어떤 점에서 서로 다른지 온타리오주의 경우를 중심으로 알아보자.
적용되는 관계법률이 서로 다르다
상업용 임대차 관계법은 'Commercial Tenancies Act(1990)' 인데, 이 법에는 정부의 개입을 통한 세입자 보호장치가 없으며 건물주와 세입자가 대등한 관계에서 시장원리에 입각하여 당사자 간의 합의에 따라 합리적으로 문제를 풀어나가도록 하는 데 그 초점이 맞추어져 있다. 한편 주거용 임대차 관계법은 'Residential Tenancies Act(2006)'인데, 이 법에는 사회적 약자인 세입자들의 안정적인 주거생활을 보장하기 위한 사회정책적 요소가 많이 가미되어 있으며, 분쟁이 생기면 정부가 적극적으로 개입하여 해결해주는 제도적 절차가 마련되어 있다. 비록 임대차계약의 제목이 상업용 임대차계약이라고 적혀 있거나, 도시계획 상 상업용 건물을 임차한 경우라도 실제 거주용으로 사용하고 있다면 주거용 임대차관계법의 적용을 받게 된다.
관계법과 계약서 간 우선적용순서가 다르다
상업용 임대차는 관계법률에서 최소한의 규정과 절차만을 담고 있어서, 당사자인 건물주와 세입자 간에 맺어진 임대차계약서에 합의된 내용이 매우 중요하다. 만일 상업용 임대차관련법률의 내용과 임대차계약서의 내용이 서로 다르면 당사간의 계약이 법률보다 우선 적용된다. 보통 상업용 임대차계약은 임대료와 임대기간, 임대료 인상 및 임대기간의 연장과 갱신, 임대료 체납의 경우 조치할 내용, 분쟁발생 시의 문제해결방법과 절차, 계약해지의 요건, 당사자간의 권리와 의무사항 등에 대해 건물주와 세입자 간에 합의하고 서명하기 때문에, 문제가 발생하면 이 계약서에 따라 당사자간에 처리한다. 이와 달리, 주거용 임대차의 경우에는 집주인과 세입자 사이에 맺은 임대차 계약내용이 관계법을 위배한 경우에는 해당 계약조항이 무효가 되며, 관계법률이 우선 적용된다. 온타리오 주정부는 주거용 임대차관계법과 당사자간의 계약서 내용이 서로 상충하는 사례를 없애기 위해 2018년에 표준임대차계약양식(Residential Tenancy Agreement; Standard Form of Lease)를 만들어 의무적으로 사용하도록 하고 있다.
문제가 발생하면 해결방법이 다르다
상업용 임대차계약과 관련한 분쟁이 발생하면 정부가 세입자를 보호해주는 장치가 없으므로 변호사와 상의하여 이미 합의된 계약서 조항을 중심으로 대응책을 마련해야 한다. 서로 합의가 안되는 경우에는 민사소송에 의존하여 해결할 수 밖에 없다. 반면에 주거용 임대차의 경우에는 온타리오주정부가 주거용 임대차관련 분쟁을 중재하고 판결하기 위해 설립한 중재재판소(Landlord Tenant Board; LTB)를 통해 변호사의 도움 없이도 세입자들이 LTB 의 간단한 양식에 분쟁내용을 기재하여 저비용(행정수수료만 부담)으로 중재 및 판결을 요청할 수 있다.
계약의 갱신보장장치가 서로 다르다
상업용 임대차 계약기간이 만료되면 다시 합의하여 갱신할 수 있는데, 만일 건물주인이 응하지 않으면 계약기간이 만료되는 즉시 상가를 비워주어야 한다. 그렇지 않으면 불법점유가 되며, 이 경우 매 한달 경과 때 마다 두 달치의 임대료를 주인은 부과할 수 있다. 그 외 필요한 금전적인 손해액을 청구할 수도 있으며, 동시에 온타리오주 고등법원에 '강제퇴거조치' 명령을 신청할 수도 있다. 임대차계약기간 만료 전 해지에 관한 사항은 계약서 상에 당사자 간에 합의된 바에 따른다. 이에 비하여 주거용 임대차 계약기간은 최초로 맺은 렌트기간(보통 12달)이 종료되더라도 자동으로 매월갱신되는 계약관계로 전환된다고 관계법에서 명시하고 있으며, 집주인이나 그 가족이 거주하기 위한 목적이나 건물의 재건축 등의 특수한 경우가 아니면 기존 세입자를 내보내기가 매우 어렵게 되어 있다.
임대료 인상에 대한 제한방식이 다르다
상업용 임대차계약에서는 임대료(Rent)의 인상과 시기 등이 계약서에 구체적으로 명시되어 있지만, 만료일 경과 등의 이유로 현재 유효한 임대차계약서가 없는 경우에는 건물주가 언제든지, 어떤 액수라도 올릴 수 있다. 다만, 그러한 인상내용을 서면으로 세입자에게 '적절하게' 통지해 주어야 한다. 상업용 임대차관련법에는 건물주가 받은 보증금(Security Deposit)이나 마지막달 임대료(Last Month's Rent)에 대해 이자를 지급해 주어야 한다는 규정이 없다. 하지만, 당사자간의 임대차계약서에 그러한 조건에 합의할 수는 있다. 주거용 임대차의 경우에는 관계법에 따라 주정부가 매년 6월 경에 이듬해에 적용할 임대료인상 상한규정(Rent Increase Guideline)을 발표하여 대부분의 임대차계약에 적용하고 있는데(새로운 세입자와의 계약과 2018년 11월 15일 이후 처음 거주하기 시작한 건물은 예외), 2021년에는 Covid-19 사태로 인해 0%의 인상률을 결정한 바 있다. 12달이 경과하면 90일 전에 서면통지를 하여 올릴 수 있다.