우리가 집의 자산가치에 대해 특별히 관심을 가지는 때가 있다, 그 첫째는 모기지 대출을 받아 집을 구입할 때 감정가격이 얼마가 되는지 결정될 때이다. 담보능력이 될만한 자산가치가 인정되어야 대출승인이 나기 때문이다. 둘째는 집을 구입하여 살면서 매년 부과되는 재산세 고지서에 적힌 자기 집의 평가금액을 살펴볼 때이다. 세금액수가 이 평가금액에 따라 결정되기 때문이다. 세쩨는 집을 팔기 위해 시장에 내놓기 전에 얼마에 집을 내놓을지를 결정할 때이다.
위의 첫째와 둘째는 집의 감정평가금액과 관련된 것이며, 셋째는 시장가격, 즉 매매가격에 관한 것이다. 그러니까 부동산 감정평가(Appraisal of property value)는 집을 담보물로 삼아 모기지 대출을 하는 금융기관에서 감정평가의 대상인 집이 충분한 담보능력을 가질 만큼 가치를 지닌 것인지를 평가하거나, 지방자치단체들이 재산세를 부과하기 전에 공평과세를 위해 주정부의 감정평가 전문기관(MPAC)에서 모든 부동산에 대해 그 감정가액(Assessed Value)을 산출하는 일을 수행한다. 물론 주택매매시장에서는 이러한 감정평가금액에 맞추어 거래가 이루어지는 것은 아니지만, 집의 기본적인 가치의 약 85%를 좌우하는 다섯가지 고려요소들은 무엇인지 MPAC의 평가기준에 따라 살펴보기로 하자.
입지여건 (Location): 물리적으로 갈은 형태와 크기의 집이라도 어디에 위치하는가에 따라 자산가치는 크게 달라지므로 가장 중요한 요소로 꼽힌다. 입지를 평가할 때는 자연적인 경계나 인근의 시설(공원, 학교, 쇼핑센터, 커뮤니티센터, 직장 등) 및 대중교통 접근성도 중요하지만, 그 동네에 거주하는 이웃주민들의 소득, 직업, 학력, 라이프스타일과 같은 데모그래픽(Demographic) 특성이 입지적 가치를 결정하는 중요한 요소가 된다.
부지 규모 (Lot dimensions): 부지의 크기는 도로에 접한 전면의 폭(너비)과 깊이를 곱하여 계산하는데, 전체면적이 클수록 건축 시에 유리하며, 같은 크기인 경우에는 전면의 폭이 클수록 대지분할 등의 활용도가 크다.
집의 내부면적 (Square footage): 집의 내부면적을 기준으로 가치를 평가할 때에는 지하실, 데크, 현관, 차고의 면적은 포함하지 않는다. 비슷한 크기의 집이라도 넓은 방이 3개 있는 집도 있고 작은 방이라도 4개인 집도 있으므로, 전체 내부면적이 기본적인 가치평가요소가 된다.
건물의 연식 (Age of property): 집이 처음 지어진 연도가 언제인지도 중요하지만, 그 이후 리노베이션이나 증축 등을 통해 개조된 집이면 그러한 공사연도가 집의 가치를 평가하는 데 고려요소가 된다.
시공품질 수준 (Quality of construction): 비슷한 규모의 집이라도 건축에 사용된 자재의 품질과 시공자의 숙련정도에 따라 공사마감의 품질수준에 많은 차이가 나므로, 대략 10가지 등급의 품질수준으로 나누어 평가하게 된다. 이 중에서 6번째 등급이 평균수준의 시공품질을 의미하며, 집의 건축적인 특징과 디자인 유형, 내부와 외부공사에 사용된 마감재 품질과 시공상태에 따라 평균 이상의 고급주택인지 평균 이하의 집인지로 구분하여 등급에 따라 가치를 반영한다.
이상의 5가지 요소가 집의 자산가치를 평가할 때 대부분을 결정하게 되며, 그 밖에 방과 욕실의 갯수, 지하실이 사용가능하도록 꾸며져 있는지의 여부, 수영장이나 기타 추가적인 시설이 있으면 가치평가에 반영한다. 예를 들면 데크나 발코니, 차고, 뒷마당에 설치한 Gazebo, 온실(Greenhouse), 바베큐 시설, 벽난로(Fireplace)와 추가로 설치한 부엌, 지하실 바(Bar), 화장실 등이 있다. 그 외에 집의 자산가치에 영향을 주는 환경요인들도 고려하는데, 예를 들어 고압선이나 철도, 소음시설, 공장, 차량통행이 많은 대로변에 인접한 위치에 집이 있는 경우이다.
이렇게 집의 자산가치를 평가하여 얻은 감정금액은 담보력을 인정하는 근거로 삼거나, 재산세와 같이 공평한 과세의 기준으로 삼을 수는 있지만, 곧바로 시장가치로 인정되지는 않는다. 주택시장에서 바이어와 셀러 간에 체결되는 매매가격은 이러한 자산가치 평가요소 뿐만 아니라, 동네 인근에서 에서 거래된 비교대상이 될만한 다른 집들의 매매가격에 크게 영향을 받는다.
결국 매매 시점의 수요와 공급, 이자율 수준 등 주택시장의 상황에 따라 거래가격이 결정되므로, 셀러는 리스팅하는 시점에서 경쟁하게 되는 다른 매물들에 비해 집의 어떤 상대적인 장점을 부각시킬 수 있는지가 매우 중요하다. 이러한 이유 때문에, 실제로 매매된 집들의 거래가격을 보면 MPAC 의 감정평가금액을 바탕으로 책정된 재산세액과도 직접적인 관련이 없다. 정식허가를 받아 대규모로 집을 고친 경우가 아니면 리노베이션 공사내역을 MPAC에서 파악하지 못하기 때문에 감정평가에 반영되지 않고 있어서 시장가치와는 괴리가 생기기 때문이다.