주택가격에 영향을 주는 요소들에는 여러 가지가 있다. 우선 가장 큰 영향을 주는 것이 모기지 대출 이자율의 변화이다. 주택구입을 위한 대출이자가 내려가면 월 상환부담금이 줄어들어 아무래도 손쉽게 자기집을 마련하려는 생각이 들게 마련이다. 임대로 살다가 자기집을 장만하려는 사람들이 늘어 수요가 커지므로 새로운 공급이 따라주지 않으면 가격은 올라가게 된다. 반대로 지금처럼 이자율이 올라갈 경우에는 월 상환금부담 때문에 구입하려던 사람들이 주춤하게 되므로 주택구입 수요가 억제되는 효과를 낳는다. 지금 우리는 앞으로의 이자율이 언제 어느 정도까지 올라갈 것인가에 관심을 갖고 있다. 단기간에 가파르게 올라가는 것과 수년에 걸쳐 서서히 올라가는 것과는 구입수요의 증감에 많은 영향을 주기 때문이다.
이러한 이자율의 변동에 못지않게 주택가격변동에 영향을 주는 것이 바로 사업 경기 및 일자리 동향이다. 취직을 못해 소득이 일정하게 안정되지 못하거나, 시중의 사업경기가 좋지 않아 자금의 흐름이 원활하지 못하게 되면 구입의사가 감퇴되기 마련이다.
대체투자 수단의 존재유무에도 영향을 받는다. 장기적으로 볼 때 자기집에 투자하는 것이 안정성과 투자수익성을 확보함은 물론 캐나다 세법 상의 재테크 이점을 십분 활용한다는 측면에서 주택구입에 접근하는 사람들이 많다. 하지만, 대체 투자수단이 시장에 존재한다면 그러한 것을 선택할 수도 있으므로, 증권시장의 동향, 예금상품의 이자율, 뮤추얼펀드의 투자수익률 등도 주택구입 수요에 영향을 준다.
장기적으로 볼 때 인구구조의 변화만큼 거스를 수 없는 대세로 작용하는 요인은 없는 것 같다. 이런 점에서 캐나다의 향후 장기 인구구조의 변화를 예측하고 그로 인한 주택수급 분석을 통해 장기 주택가격변화를 점쳐보려는 시도가 많았다.
별표는 온타리오주의 장기인구구조변화를 예측한 그래프인데, 2001년 현재의 인구구조를 바탕으로 향후 2028년까지의 인구변화 모습을 새 이민자의 유입을 감안하여 예측한 자료이다. 미국의 9.11사태 이후에 미국행 이민이 무산되거나 거부감을 느끼는 이슬람계 잠재 이민인구가 캐나다로 몰리게 될 경우엔 더욱 현실성 있는 자료가 될 수 있다. 이 그래프에서 보면, 대개의 경제 선진국들이 보여주는 인구감소현상에 캐나다가 예외적이라는 점이다.
미국의 인구센서스 기관이 제공하는 자료를 보면, 2002년의 인구를 기준으로 볼 때 2050년까지의 인구 순증가는 캐나다가 30%, 미국이 46%, 호주가 25%씩 각각 늘어날 것으로 보고 있다. 반면에 같은 기간 중에 프랑스는 1.8%의 인구성장에 그치고, 오히려 일본은 -21%, 러시아는 -19%, 이탈리아는 -13% 씩의 인구감소현상을 보일 것이라고 한다. 한국도 앞으로 일본과 유사한 방향으로 가게 된다. 이민자와 같은 신규인구 유입이 없는 상황에서 순인구 감소현상이 생기기 때문이다.
결국 캐나다도 새이민자가 지속적으로 늘어나야 기존 주택보유자가 장기적으로 자기 자산가치를 유지하는 데 도움이 된다는 뜻이 된다. 그런 점에서 캐나다가 이민행선지로서의 매력을 잃지 않아야 하며, 그 중에서도 광역토론토로 더욱 몰리는 지금의 이유들이 사라지지 않아야 주택보유를 통한 재테크에도 도움이 된다.
과거의 이민자들이 주로 유럽에서 온 사람들이 주축이었다면 지금은 아시아의 이민자들이 60%를 넘어서는 현상을 보이고 있어, 향후 중국과 인도의 경제성장에 따른 새 이민자들의 평균적인 개인자산의 증가가 이민 후 내집 구입수요의 증가에도 영향을 줄 것으로 생각된다.
한편, 주택가격의 변동은 지금처럼 전국적인 현상을 보일 수도 있지만, 그 상승폭과 하락폭은 지역적인 사정에 따라 차이가 날 수 있으므로, 광역토론토지역의 상황을 살펴보기로 하자. 91년부터 96년 사이에 캐나다로 이주해 온 이민자들 중, 약 55%가 온타리오주에 정착했다. 광역토론토지역에 정착한 이민자 수가 전체 캐나다 이민자의 47%, 즉 반을 차지한다. 한편, 토론토시는 캐나다 전체 인구의 8% 정도에 불과하지만, 이 기간 중에 새로 이주해 온 캐나다 전체 이민자의 약 23%가 토론토행을 택했다.
인도와 홍콩에서 온 이미자들을 제외하면 거의 대부분의 국가에서 온 이민자들이 광역토론토 중에서도 토론토시를 선택했다. 이로 인하여 토론토 총 인구의 약 13%가 91-96년 중에 이민 온 주민들이며 전체 시 인구의 47% 가량이 이민자들로 구성된 도시이다. 홍콩 이민자들은 마캄과 리치몬드힐에 많이 정착하였고, 인도에서 온 이민자들은 미시사가와 브램튼지역에 많이 정착하였다.
광역토론토지역으로 새 이민자들이 몰리는 현상은 2002년도 이민성 통계에도 잘 나타난다. 2002년도 캐나다 전체 이민자수(난민포함) 약 23만명 중, 58%가 온타리오주로 왔으며, 광역토론토에는 총 캐나다 이민자의 49%가 정착하였다. 다른 주를 보면, 퀘벡주가 16%, 브리티쉬 컬럼비아주가 15% 정도를 차지할 뿐이다. 밴쿠버에는 전체 캐나다 이민자의 13%가 정착하였다.
이러한 현상을 쉽게 설명한다면, 광역토론토 지역에 앞으로 매년 베리(Barrie)시 정도의 인구가 새이민자로 인하여 늘어나며, 토론토에는 에이작스(Ajax) 정도의 인구가 해마다 늘어난다고 보면 된다. 이러한 유입인구가 여건이 되면 주택구입에 나설 테니 이곳 광역토론토의 주택이 앞으로 장기적으로 어떤 방향으로 움직일 지, 향후의 모기지 이자율 변화의 속도를 감안하여 짐작해 볼 일이다. 하지만, 지역에 따라 내집을 통한 재산증가의 속도에도 차이가 남을 잊어서는 안되겠다.