질문
단독주택을 사러 둘러보니, 새 분양주택은 동네가 너무 황량한데다 정서적으로 메말라 보이고, 오래된 동네는 주택이 너무 낡아 마음에 들질 않습니다. 그래서 헌집을 구입하여 새로 지어보려고 하는데 어떻게 생각하시는지요?
답변
주택은 햇수가 지남에 따라 탄생, 성장, 노쇠, 재건축 의 라이프사이클을 보이고 있다고 설명드린 바 있습니다. 매15-18년 정도마다 지붕재의 교체가 필요하며, 매 20년정도 마다 전기배선이나 배관 등을 바꾸어 주어야 합니다. 이러한 공사들은 때맞추어 잘 한 집들은 햇수가 오래되어도 상태가 매우 좋지만 그렇지 않은 경우에는 점차 주택의 기능을 다 못하게 됩니다.
주택 년수가 50-60년 이상 된 낡은 주택은 이러한 주요 설비들의 교체주기를 몇 차례 겪은 상태인데 보수유지투자가 소홀하여 오래되고 낡은 집은 거의 택지가격으로만 팔리는 셈입니다. 비교적 괜찮은 입지에 있는 동네의 낡은 주택을 이처럼 땅값만을 쳐서 구입한 후 자기가 살 집을 지어보는 것도 괜찮은 방법일 수도 있습니다. 다만, 경제성측면에서 보다는 교통이나 교육환경이 좋은 동네에 자기가 원하는 구조의 집을 만들어 살 수 있다는 실제적인 장점을 생각하면 그렇다는 것이지요.
단독주택의 가격은 땅과 건물로 구성되어 있습니다. 땅은 가치의 감소가 일어나지 않는 특성이 있어감가상각의 대상이 아니며, 실제로는 해마다 조금씩 올라가는 데 일반적인 경향입니다. 캐나다 세법에는 건물이나 설비, 기계, 장비 등과 같은 자본재의 감가상각을 할 수 있도록 규정해 두고 있습니다. 객관성을 갖기 위해 일반주택을 이러한 세법규정을 적용하여 살펴보면, 년 4%의 Declining Balance Method (정률법) 으로 따져보겠습니다.
이 계산에 따르면, 새 주택이 약 17년 정도가 지나면 땅값은 계속 올라가는 반면 건물의 가치는 50%로 떨어진 상태가 됩니다. 실제로 필요한 보수공사를 조금씩 한 상태라면 약 20년이 되면 처음 새 분양주택 건물분 가치가 반으로 줄어든 싯점이라고 볼 수 있습니다. 40년이 지난 주택은 건물부분의 가치가 20%로 떨어지며, 55년이 지나면 10%이하로 떨어집니다. 이러한 계산은 세무상의 감가상각을 인정 받기 위한 규정에 불과하지만, 실제 주택의 상태와도 어느 정도 관계가 있습니다.
이 수치에서 우리가 알 수 있는 것은, 이왕 새로 지을 땅을 목적으로 하는 구입이라면, 아주 낡아 못쓰는 집을 사야 한다는 것입니다. 즉, 잔존가치가 거의 없어진 집을 말합니다. 어느 정도 살 수 있을만큼 유지보수가 잘 되어있는 집인 경우, 어차피 허물어 버릴 '잔존가치'에 쓸 데 없이 투자하는 격이 됩니다.
대개, 낡은 주택을 구입할 때에는 택지의 가로세로가 반듯하고 전면너비가 50피트 이상이 되며, 깊이는 약 100-110정도 이상 되는 땅을 구입해야 제대로 설계된 주택을 지을 수가 있습니다. 얘를 들어 전면의 너비가 45피트 정도가 되면 2층 구조로 지어도 3000평방피트의 내부 실면적을 얻기가 어렵고 차고도 2개를 나란히 내기가 어렵습니다. 건축법 상의 용적율, 건폐율, 옆집으로 부터의 이격거리, 자기 땅 경계선으로부터의 후퇴거리 등을 모두 충족시키야 하기 때문입니다.
헌집을 구입하여 허물고 새로 개축하는 한국교민들은 대개2층에 방을 4개정도 만들며 나무마루바닥으로 마감합니다. 1층에는 오픈공간형으로 설계하여 다이닝룸(Dining Room)과 거실(Living Room)을 터서 한 공간에 만드는 경향입니다. 패밀리룸을 따로 두지 않고 부엌공간을 넓히며, 웬만하면 바닥전체를 고급나무마루로 까는 경향입니다. 지하는 되도록 많은 방을 만들거나 노래방, 당구장과 같은 가족이나 친지를 위한 오락공간을 위해 터서 사용하는 두 방법 중 하나를 선택할 수 있습니다.